Generalübernehmervertrag: Hausbau ohne Sorgen?

1. Was ist ein Generalübernehmervertrag?

Rechtlich handelt es sich beim Generalübernehmervertrag (GÜV) laut Bürgerlichem Gesetzbuch (siehe BGB ab § 631) um einen Werkvertrag zum Bau eines Gebäudes. In der Praxis wird er oft durch zusätzliche Vorgaben der VOB/B (Teil B der Vergabe- und Vertragsordnungen für Bauleistungen) ergänzt.

Ein GÜV regelt Aufgaben und Funktionen, die der Bauherr an eine externe Firma wie ein Bauunternehmen abgibt. Das sind z. B.:

• Bauherreneigenschaft
• Bauplanung
• Betreuung
• Konstruktion
• Bauausführung

Zentrales Element des Vertrages ist, dass der Generalübernehmer (GÜ) die Gesamtverantwortung für die Herstellung des Bauwerks übernimmt. Der Bauherr (Auftraggeber) muss nur mit einem Vertragspartner verhandeln – ein Bauvertrag mit den einzelnen ausführenden Firmen ist nicht erforderlich.

Für die wechselseitigen Pflichten von Auftraggeber und Generalübernehmer gibt es jedoch keine gesetzliche Festlegung – daher ist ausschließlich die vertragliche Vereinbarung entscheidend.

2. Was macht ein Generalübernehmer?

Ein Generalübernehmer realisiert ein Bauvorhaben, das zu einem fest vereinbarten Termin schlüsselfertig sein muss. Er fungiert als Auftragnehmer, dessen Arbeit ein Bauherr als Auftraggeber anordnet. Generalübernehmer sind z. B. Bau- oder Immobilienfirmen.

Der Generalübernehmer

• ist der einzige Vertragspartner des Grundstückseigentümers.
• übernimmt neben den Bauarbeiten die gesamte Planung des Bauobjektes.
• vergibt alle Bau- und Planungsleistungen an Subunternehmen wie Handwerkerfirmen und Architekten.
• koordiniert den Bau, erbringt aber selbst keine Leistungen.

Der Generalübernehmer errichtet das Gebäude also im eigenen Namen, aber auf fremde Rechnung. Bauherr bleibt der Auftraggeber, sofern im Vertrag keine individuelle Abmachung getroffen wurde. Während des Bauvorhabens trägt der GÜ die Gesamtverantwortung für die Herstellung des Bauwerks.

Was ist der Unterschied zwischen Generalübernehmer und Generalunternehmer?

Neben dem Generalübernehmer gibt es auch den Generalunternehmer. Im Unterschied zum GU ist der Generalübernehmer ein Totalübernehmer, da er gegenüber dem Auftraggeber alle Bau- und Planungsleistungen übernimmt.

Die wesentlichsten Unterschiede im Überblick:

3. Vorteile & Risiken des Generalübernehmervertrags

Wie jeder andere Vertrag kann auch der Generalübernehmervertrag mit Vorteilen und Risiken verbunden sein.

Der Generalübernehmervertrag bietet Ihnen als Bauherr ein Gesamtpaket aller baulichen Leistungen. Das kann diese Vorteile haben:

• Ein fester Ansprechpartner steht Ihnen für Fragen und Anliegen rund um Ihr Bauprojekt zur Seite
• Eine verbindliche Kostenplanung durch Festpreis und geringen Koordinationsaufwand
• Qualifizierte Handwerker kann ein Generalübernehmer durch seine Erfahrung und eine gute Marktübersicht sicherstellen
• Sie erhalten ein schlüsselfertiges Haus

Daneben kann ein Generalübernehmervertrag auch mit Risiken verbunden sein:

• Die Möglichkeiten, das Haus nach Ihren eigenen Vorstellungen zu errichten, sind eingeschränkt.
• Bauherren können die beauftragten Subunternehmen nicht direkt anweisen.
• Falls nicht anders vertraglich vereinbart, sind die Entscheidungen des Generalübernehmers zu akzeptieren.
• Vage Vertragsklauseln und deren unterschiedliche Interpretation können zu Unstimmigkeiten führen, die einer gerichtlichen Klärung bedürfen.

4. Was muss ein Generalübernehmervertrag beinhalten?

Inhalte und Umfang eines Generalübernehmervertrags richten sich nach dem Bauprojekt. Die vertraglichen Regelungen lassen sich deswegen auf ihre individuellen Wünsche und Anforderungen zuschneiden.

Was gehört in einen Generalübernehmervertrag?

Folgende Inhalte können wichtig für einen Generalübernehmervertrag sein – oder durch das neue Bau- und Verbrauchervertragsrecht vorgeschrieben:

• § 1 Vorbemerkung: Bericht über möglichen Arbeitsplan durch den Auftraggeber oder Berechtigung des Generalübernehmer, Subunternehmen zu beauftragen
• § 2 Vertragsgegenstand, Eigenleistungen und Leistungsänderungen: Beauftragung des GÜ mit der schlüsselfertigen Erstellung des später genau beschriebenen Bauvorhabens
• § 3 Vertragsgrundlagen und Grundstücksverhältnisse: Rechtliche und technische Grundlagen des Vertrages sowie die Grundstücksbeschaffenheit
• § 4 Leistungen des Generalübernehmers: Leistungsumfang des beauftragten Unternehmens
• § 5 Bauzeit: Bauzeit bis zur Bezugsfertigkeit (am besten mit Bauzeitenplan, aus dem sich ergibt, wann mit der Ausführung der einzelnen Bauleistungen begonnen wird und wann diese fertig gestellt werden)
• § 6 Vergütung: Vergütung des GÜ (pauschaler Festpreis des Generalübernehmervertrags, Zahlungsplan und mögliche Zahlungsraten)
• § 7 Weisungen/Anordnungen: Recht des GÜ, die Baustelle zu betreten
• § 8 Gefahrtragung/Versicherungen: Vereinbarung zur Risikoübernahme (der GÜ sollte über ausreichenden Versicherungsschutz verfügen)
• § 9 Abnahme: Berechtigung jeder Vertragspartei, nach Herstellung der Bezugsfertigkeit eine Abnahme zu verlangen
• § 10 Gewährleistung: Gewährleistungspflicht des GÜ anhand von Pflichten
• § 11 Sicherheiten: Erlangung von Finanzierungsbestätigung der Bank des Auftraggebers
• § 12 Mitwirkung des Auftraggebers: Verpflichtung zur Förderung des Baufortschritts
• § 13 Kündigung: Regelungen zur Kündigung des Vertrags durch beide Parteien
• § 14 Haftung: Haftung des GÜ bei Mängeln
• § 15 Weitere allgemeine Bestimmungen: Regelungen für Änderungen, Ergänzungen und den Widerruf des Vertrages

Normalerweise werden in einem Generalübernehmervertrag auch rechtliche Grundlagen wie AGB vereinbart. Ein Generalübernehmervertrag kann zudem einen Übergabetermin beinhalten. Für den Fall einer Bauzeitverlängerung kann z. B. eine Vertragsstrafe bei Überschreitung des Fertigstellungstermin vereinbart werden. Es wäre dann genau festzulegen, unter welchen Voraussetzungen diese fällig ist.

5. Generalübernehmervertrag prüfen lassen

Unabhängig, ob Ihnen ein Generalübernehmervertrag zur Unterzeichnung vorliegt oder Sie einen aufsetzen lassen möchten: Es kann ratsam sein, auf die Expertise eines Anwalts zurückzugreifen.

Denn: Ein für beide Seiten nachvollziehbarer und fairer Vertrag kann Meinungsverschiedenheiten bei der Auslegung bestimmter Vertragsklauseln und damit beim Hausbau mögliche Rechtsstreitigkeiten verhindern.

Ob Mustervertrag oder Vertragsentwurf eines Bauunternehmens: Sie können einen Generalübernehmervertrag vor Unterzeichnung sorgfältig prüfen, um mögliche Zusatzzahlungen, Bauzeitverlängerungen oder andere negative Überraschungen zu vermeiden.

Unterstützung finden Sie bei einem Anwalt für Bau- und Architektenrecht. Dieser kann im Rahmen der Vertragsgestaltung und -prüfung u. a. folgende Aufgaben für Sie übernehmen:

• Praxisnahe und verständliche Vertragsgestaltung
• Vermeidung vager Vertragsklauseln durch klare und nachvollziehbare Regelungen
• Vertragliche Festlegung eines möglichst störungsfreien und kalkulierbaren Bauablaufs
• Eingehende Prüfung der entsprechenden Vertragsvorgaben

Daneben kann Sie der Anwalt bei der Durchsetzung von Restarbeiten oder Verhandlungen über die Schlussrate bzw. die letzten Raten unterstützen, falls es auf Grundlage des Generalübernehmervertrags zu Baumängeln oder Bauschäden kommt.

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6. Welche Alternativen gibt es?

Ein Haus baut man in der Regel nur einmal im Leben – umso wichtiger können die Baupartner sein, die Sie für Ihr Bauvorhaben wählen. Neben dem Abschluss eines Generalübernehmervertrags können Sie entweder mit einem Bauträger oder dem bereits erwähnten Generalunternehmer bauen.

Bauträgervertrag

Mithilfe des Bauträgervertrags – als Mischform von Kauf- und Werkvertrag – können Bauträgerunternehmen für die Errichtung eines Gebäudes beauftragt werden.

Anhand des Kaufvertrags erwerben Sie ein Grundstück, auf dem dann im Rahmen des Werkvertrags die Errichtung des Bauobjektes erfolgt. In dieser Vertragsart gilt: Bauträger = Bauherr.

Das Bauen mit einem Bauträgervertrag kann folgende Vor- und Nachteile haben:

• Vorteile: Sie tragen während der Planungs- und Bauphase weder Kosten noch Risiken – der Preis wird bei Vertragsabschluss festgelegt, häufig mit einer Festpreisgarantie.
• Nachteile: Sie haben bei der Gestaltung oft wenig oder gar kein Mitspracherecht, weil Bauträger als Auftragnehmer meist stark typisierte Häuser anbieten.

Da Sie sich mit der Beauftragung eines Bauträgers für ein Hausmodell entscheiden, sind die Kosten jedoch ggf. niedriger als für ein vom Architekten entworfenes Haus.

Generalunternehmervertrag

Wenn Sie bereits im Besitz eines Baugrundstücks sind, kann die Bauabwicklung durch einen Generalunternehmer sinnvoll sein. Der Generalunternehmer übernimmt sämtliche Bauleistungen – ausgenommen der Planung – und liefert damit ein schlüsselfertiges Haus ab.

Subunternehmen, die zur Fertigstellung des Gebäudes benötigt werden, beauftragt der Generalunternehmer.

Möchten Sie mit einem Generalunternehmer bauen, müssen Sie mit ihm einen Generalunternehmervertrag abschließen. Das kann folgende Vor- und Nachteile haben:

• Vorteile: Sie müssen sich lediglich um die Beauftragung und Planung kümmern.
• Nachteile: Sie können den ausführenden Handwerkern keine direkten Anweisungen erteilen, da diese vertraglich an den Generalunternehmer als Auftragnehmer gebunden sind.