Der Bausparvertrag – Eine Einführung

Bausparen: Wie funktioniert das eigentlich?

Klar, eine Immobilie ist ein Traum für viele: Aber den meisten fehlt es an finanziellen Mitteln. Das Darlehen klingt deshalb oft wie eine einfache Lösung: Um ein Bauspardarlehen von einer Bausparkasse zu erhalten, müssen Sie aber zunächst selbst einen gewissen Bausparbetrag besitzen. In der Regel müssen Sie 40 bis 50 % des vertraglich vereinbarten Bauspardarlehens bereits angespart haben.

Ganz konkret funktioniert das Bausparen so:

• Zeitplan erstellen: Hierbei sind wichtige Fragen mit der Bank zu klären: Welche Ziele werden verfolgt? Wie viel soll gespart werden und in welchem Zeitrahmen? Wie viel Vermögen steht zur Verfügung?
• Bausparsumme festlegen: Die Bausparsumme setzt sich aus dem angesparten Bausparguthaben und dem Darlehen der Bank zusammen. Es ist jene Summe, über die der Bausparvertrag abgeschlossen wird.
• monatliche Sparrate festlegen: Die Bank wird nun die monatliche Rate beschließen; diese sollte nicht zu hoch sein.

Konkret verläuft das Bausparen dann in drei Phasen:

• Ansparphase
• Zuteilungsphase
• Darlehensphase

1. Ansparphase

In dieser Phase geht es um das Ansparen, also um die Einzahlung von Geldbeträgen auf das Bausparkassenkonto. Die genaue Höhe der Einzahlungen wird dabei individuell vereinbart und kann flexibel gehalten werden.

Bevor ein Darlehen in Anspruch genommen werden kann, muss zunächst ein Mindestguthaben bestehen. Normalerweise müssen Bausparer 40 bis 50 % der Bausparsumme bereits angespart haben; erst dann gibt es das Darlehen. Teilweise kann eine staatliche Förderung beantragt werden.

Auf diese eingezahlten Bauspareinlagen zahlt die Bausparkasse einen vertraglich festgelegten Zinssatz (Sparzins), der für die gesamte Vertragslaufzeit gilt.

2. Zuteilungsphase

Nun wird eine Mindestspardauer bzw. eine Mindestvertragslaufzeit festgelegt. Hierfür gibt es die sogenannte Bewertungszahl, die aus folgenden Werten errechnet wird: monatliche Sparrate, anfallenden Zinsen und Vertragslaufzeit.

Wenn alle Voraussetzungen für ein Darlehen erfüllt sind, ist der Bausparvertrag zuteilungsreif und kann gegeben werden. Anders als viele Bausparer denken, erfolgt die Auszahlung des Bauspardarlehens nicht automatisch, wenn das erforderliche Bausparguthaben angespart wurde. Eine Auszahlung ist neben der Zustimmung des Bausparers auch noch davon abhängig, wie viel Bausparguthaben der Bausparkasse selbst zum Zuteilungszeitpunkt zur Verfügung steht.

Da die ausgezahlten Bauspardarlehen durch die Einzahlungen anderer Bausparer bedient werden, kann stets nur ein gewisser Anteil an Bausparverträgen bedient werden, damit dieses System der ständigen Geldrotation nicht ins Ungleichgewicht fällt.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs hat eine solche Vereinbarung Einfluss auf die Kündigung des Bausparvertrags. Danach ist eine Kündigung erst dann wirksam, wenn auch die Voraussetzungen für den Bonus seit zehn Jahren erfüllt sind.

Nach den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) der Bausparkassen ist es einem Bausparer zudem möglich, auch nach Zuteilungsphase weitere Bauspareinlagen einzuzahlen. Solche Einzahlungen können – das Einverständnis der Bausparkasse vorausgesetzt - sogar bis zur Vollbesparung des Bausparvertrags und darüber hinaus vorgenommen werden.

3. Darlehensphase

Entscheidet sich der Bausparer für die Auszahlung der Bausparsumme (= angesparte Bauspareinlagen + Bauspardarlehen) so wechselt er in die Darlehensphase. Ab jetzt muss er der Bausparkasse das in Anspruch genommene Bauspardarlehen unter einen festen Zinssatz zurückzahlen.

4. Ist ein Bausparvertrag eine gute Idee?

Grundsätzlich ist ein Bausparvertrag zu empfehlen. Ob es sich wirklich lohnt, einen Bausparvertrag abzuschließen, hängt jedoch ganz von dem Vertrag ab: Einige Verträge sind nicht ausreichend bemessen, andere verlangen jeden Monat zu viel.

Pauschal lässt sich diese Frage also nicht beantworten. Gute Beratung ist in jedem Fall entscheidend: Vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrer Bank und achten Sie darauf, dass alle in diesem Artikel erwähnten Punkte auch ausreichend besprochen werden.

5. Warum kündigen Banken den Vertrag?

Heute kämpfen die Bausparkassen mit Verträgen, die trotz Zuteilungsreife nicht in Anspruch genommen werden. Durch die aktuelle Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ist es für Bausparer günstiger geworden, ein Darlehen bei einem regulären Kreditinstitut aufzunehmen. Das bedeutet auch, dass viele Verträge für die Banken zu teuer werden.

Der abgeschlossene Bausparvertrag dient dagegen nicht nur als Geldanlage zum Sparen, sondern auch als Möglichkeit, in Zeiten höherer Darlehenszinsen ein vertraglich zugesichertes zinsgünstiges Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen.

Wegen der damit eingeleiteten Verschiebung der Zinslast einseitig zu Lasten der Bausparkasse, haben diese damit begonnen, hochverzinste Altbausparverträge zu kündigen.

Zunächst wurden voll besparte Bausparverträge gekündigt, wobei sich die Bausparkassen auf das gesetzliche Kündigungsrecht des § 488 Abs. 3 BGB beriefen. Diese Kündigungspraxis wurde bereits durch mehrere Oberlandesgerichte bestätigt (etwa OLG Frankfurt, Urteil vom 02.09.2013 - Az. 19 U 106/13; OLG Stuttgart, Beschluss vom 14.10.2011 - 9 U 151/11).

Seit 2014 sind Bausparkassen aber dazu übergegangen, auch solche Verträge zu kündigen, die lediglich zuteilungsreif, also nicht voll bespart sind. Dabei berufen sich alle Bausparkassen auf die Vorschrift des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Auf diese Weise sind so bereits etwa 200.000 Bausparverträge gekündigt worden.

Am 21.02.2017 hat der Bundesgerichtshof eine solche Kündigung grundsätzlich für rechtmäßig erklärt, Az. XI ZR 272/16. Dies soll aber nicht gelten, wenn im Vertrag ein „Zins- oder Treuebonus“ vereinbart wurde (siehe oben).

 

advocado Partner-Anwalt Dimitri Mass beschäftigt sich seit 2014 umfassend mit dem Thema Kündigung von Bausparverträgen und hat bereits mehrere Mandanten gegen die Kassen vertreten.

Kurzlebenslauf:

1998 Studium der Rechtswissenschaften an der Gottfried Wilhelm Leibniz Universität  Hannover

2003 Ergänzungsstudiengang „Wirtschaftsstrafrecht“ an der Universität Osnabrück (LL.M.)

2008 Zulassung zum Rechtsanwalt in Hannover

 

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