Baumangel erkennen, melden & reklamieren
Ist ein Haus nicht so gebaut, wie vertraglich vereinbart, liegt ein Baumangel vor. Das Problem: Sie sind selten offensichtlich und zeigen sich meistens erst nach Jahren. Ein Experte kann Baumängel frühzeitig erkennen und vor hohen Kosten schützen. Während der Gewährleistungsfrist haben Bauherren Anspruch auf Mängelbeseitigung, Schadensersatz oder Minderung.
- Ein Baumangel liegt vor, wenn ein Bauwerk nicht so gebaut ist, wie vertraglich vereinbart.
- Wird ein Baumangel nicht behoben, kann sich daraus ein Bauschaden entwickeln, der hohe Ausbesserungskosten verursacht.
- Baumängel sind nicht immer offensichtlich und lassen sich häufig nur von einem Bausachverständigen aufdecken.
- Binnen der Gewährleistungsfrist muss der Baudienstleister Baumängel auf eigene Kosten nachbessern. Anschließend haftet der Bauherr.
- Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Bauabnahme und beträgt je nach Vertragsart 2 bis 5 Jahre.
- Ein Anwalt für Baurecht kann den Bauvertrag prüfen, die Bauabnahme begleiten und vor Ablauf der Gewährleistung feststellen, ob Baumängel vorliegen.
- Mit einer Mängelrüge können Bauherren Mängel am Bau reklamieren, Nachbesserung einfordern und sich Entschädigungen sichern.
1. Was ist ein Baumangel?
Ein Baumangel bezeichnet alle vertraglich geregelten Baumaßnahmen, die nicht korrekt, vollständig oder funktionsfähig ausgeführt wurden.
Dazu zählen z. B.
- die Verwendung nicht vereinbarter Materialien
- Risse in den Böden oder Wänden
- Undichtigkeiten oder Fehlmontagen
Es kann sinnvoll sein, Mängel am Bau schnellstmöglich zu reklamieren und beseitigen zu lassen. Einerseits, weil der Baudienstleister nur binnen der Gewährleistungsfrist haftet. Andererseits, weil in der Regel mit zunehmender Zeit die Kosten für die Beseitigung steigen.
Werden Baumängel nicht rechtzeitig behoben, entwickeln sich daraus möglicherweise Bauschäden: Eine nicht korrekt abgedichtete Fassade ist beispielsweise ein Baumangel. Wenn anschließend Wasser eindringt und sich Schimmel bildet, spricht man von einem Bauschaden.
Die Beseitigung von Bauschäden ist aufwendiger als die Ausbesserung von Baumängeln. Im Schnitt kostet die Ausbesserung nicht rechtzeitig erkannter Baumängel mehr als 30.000 €.
2. So erkennen Sie Baupfusch frühzeitig
Es gibt drei kritische Meilensteine eines Hausbauprojekts, bei denen es für Bauherren sinnvoll sein kann, einen Experten zu kontaktieren und in eine Bauherrenberatung zu investieren:
- die Unterzeichnung des Bauvertrags,
- die Bauabnahme,
- der Ablauf der Gewährleistungsfrist.
Bauvertrag prüfen
Der Bauvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Bauherr und Bauunternehmer. Fehlen Angaben oder sind sie nicht eindeutig beschrieben, kann es zu erheblichen Mehrkosten und Rechtsstreitigkeiten kommen.
Mögliche Fehler:
- Der Vertragsgegenstand ist nicht eindeutig festgelegt.
- Es fehlen Sicherheitsleistungen der Firma.
- Baubeginn, -zeit und Fertigstellung sind nicht konkret definiert.
- Es ist keine Vertragsstrafe bei Bauverzug, Bauzeitverlängerung oder Baustopp angegeben.
- Es ist keine förmliche Abnahme vereinbart.
Wenn Sie Ihren Bauvertrag prüfen lassen, sind Sie im Schadensfall abgesichert – Baumängel lassen sich dann schnell beseitigen.
Bauabnahme vom Experten
Die Bauabnahme ist ein entscheidender Moment und ein folgenreicher Rechtsakt jedes Hausbau-Projekts.
Die Realität ist: Es gibt keinen Bau ohne Mängel. Man muss leider immer mit Mängeln rechnen.
Fachanwältin für Baurecht und Architektenrecht
Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um: Treten nach Unterzeichnung Baumängel auf, muss der Bauherr ab diesem Zeitpunkt nachweisen, dass das Verschulden beim Bauträger liegt.
Nach der Bauabnahme darf der Bauunternehmer seine Abschlussrechnung stellen.
Lassen Sie die Abnahme von einem Bausachverständigen oder Anwalt für Baurecht begleiten, können Sie sich Ärger sparen und können womöglich auf ein Gerichtsverfahren verzichten, um die Rechtmäßigkeit Ihrer Ansprüche nachzuweisen.
Ein Anwalt für Baurecht kann sicherstellen, dass vor der Unterzeichnung der Bauabnahme
- alle Mängel festgestellt und protokolliert werden,
- der Bauunternehmer alle Baumängel ordnungsgemäß beseitigt und
- das Bauwerk der vertraglich vereinbarten Leistungsbeschreibung entspricht.
Bauwerk vor dem Ende der Gewährleistung begutachten
Entdecken Sie einen Baumangel erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist, können Sie Ihren Baudienstleister dafür nicht mehr zur Verantwortung ziehen. Um das auszuschließen, können Sie vor Eintritt der Verjährung einen finalen Experten-Check durchführen lassen.
Findet der Sachverständige Baumängel innerhalb der Gewährleistung, können Sie diese per Mängelanzeige reklamieren und den Bauträger zur Nachbesserung verpflichten.
Nicht alle Baumängel sind offensichtlich. Es ist schwierig, einen Baumangel frühzeitig zu erkennen, denn nicht jeder Bauherr bringt die notwendige Erfahrung und Expertise mit: Für die meisten ist der Hausbau ein Lebensprojekt und keine Routine.
Mit einer professionellen Beratung können Sie sicherstellen, dass Sie nicht von Baumängeln überrascht werden. advocado findet für Sie den passenden Anwalt aus einem Netzwerk mit über 550 Partner-Anwälten. Dieser kontaktiert Sie innerhalb von 2 Stunden* für eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihren Handlungsoptionen und Erfolgsaussichten.
Eine advocado Partner-Anwältin erläutert Ihnen in einer kostenlosen Ersteinschätzung Ihre Chancen & das mögliche Vorgehen.
3. Gewährleistung & Fristen
Die Gewährleistungsfrist wird im Bauvertrag festgelegt. Sie definiert, wie lange der Bauträger nach der Bauabnahme für Baumängel haftet.
Welche Frist gilt, ist vom Bauvertrag abhängig: Unterschieden wird zwischen einem VOB-Bauvertrag und einem BGB-Werkvertrag:
- BGB-Werkvertrag: Es gilt eine 5-jährige Gewährleistungsfrist.
- VOB-Bauvertrag: Für Privatleute gelten 4 Jahre, für Unternehmen 2 Jahre Gewährleistung.
Ein arglistig verschwiegener Baumangel liegt vor, wenn der Baudienstleister von einem Mangel weiß, den Bauherren aber nicht darüber informiert.
Arglistig verschwiegene Baumängel verjähren erst nach 30 Jahren. Jedoch liegt die Beweislast für einen solchen Baumangel beim Bauherren: Er muss beweisen, dass der Verkäufer oder Baudienstleister den Mangel verschwiegen hat.
4. So reklamieren Sie Baumängel in 5 Schritten
In 5 Schritten setzen Bauherren bei Baumängeln ihre Rechte durch:
1. Dokumentieren Sie den Baumangel
Erstellen Sie ein schriftliches Abnahmeprotokoll mit Fotodokumentation: Zur besseren Einordnung des Baumangels am besten eine Kombination aus Nahaufnahmen mit einem Zollstock und Überblicksfotos. Sie können auch einen bausachverständigen Experten in die Bauabnahme einbeziehen.
2. Erstellen Sie eine schriftliche Mängelrüge
Eine Mängelrüge enthält 3 wesentliche Punkte:
- Eine Auflistung aller Baumängel.
- Die Aufforderung an den Baudienstleister, diese Mängel zu beseitigen.
- Die Fristsetzung – üblich sind 14 Tage.
Sie können sich absichern, indem Sie die Mängelrüge per Einschreiben versenden. So haben Sie stets einen Beweis in der Hand.
3. Behalten Sie einen Teil der Rechnungssumme zurück
Sie haben das Recht, einen Teil der Rechnungssumme als Druckmittel bis zur Mängelbeseitigung einzubehalten. Im Regelfall beträgt die Summe die doppelten Kosten der Beseitigung.
4. Setzen Sie eine Nachfrist
Erfolgt innerhalb der ersten Frist keine oder eine unzureichende Mängelbeseitigung, können Sie dem Baudienstleister als zweite und letzte Chance schriftlich eine Nachfrist von 14 Tagen einräumen. Sie können das Dokument ebenfalls als Einschreiben versenden, um sich abzusichern.
5. Nehmen Sie Ihre Rechte wahr
Hat der Baudienstleister auch nach Ablauf der Nachfrist die Mängel nicht beseitigt, stehen Ihnen zahlreiche Rechte zu.
- Selbstvornahme: Sie können ein anderes Bauunternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragen und dem Baudienstleister die Kosten in Rechnung stellen.
- Minderung: Mit einer Minderung können Sie den vereinbarten Bau- oder Kaufpreis herabsetzen. Und zwar in der Höhe, in der die Baumängel den Wert des Bauwerks mindern.
- Vertragsrücktritt: Stellt der Mangel eine erhebliche Pflichtverletzung des Baudienstleisters dar, können Sie vom Bau- oder Kaufvertrag zurücktreten – dies gilt sowohl für VOB- als auch BGB-Verträge.
- Schadensersatz: Mussten Sie infolge eines Baumangels einen Experten zur Gutachtenerstellung beauftragen oder gar in eine Übergangswohnung ziehen, können Sie dafür in Höhe Ihrer Aufwendungen Schadensersatz verlangen.
Sie haben mit Baumängeln zu kämpfen und möchten sich wehren? Dann können Sie sich von einem Anwalt mit Schwerpunkt Baumängel beraten lassen:
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5. Die häufigsten Baumängel
Es gibt unzählige mögliche Baumängel. Bestimmte Mängel treten allerdings häufiger auf.
Wer die typischen Baumängel kennt, kann sie leichter identifizieren:
Risse
Putz und Mauerwerk, Mörtel, Estrich und auch Holz: Baustoffe können bei falscher Verarbeitung oder fehlerhaftem Verbau reißen. Risse lassen Wind und Regen eindringen und beeinträchtigen die Standfestigkeit und Stabilität eines ganzen Hauses.
Undichtigkeiten
Einer der häufigsten aller Baumängel ist gleichzeitig auch einer der teuersten: Undichtigkeiten. Sind beispielsweise Lüftungsanlagen nicht dicht, gelangt die Feuchtigkeit auch in weitere Bauteile. Das beeinträchtigt letztlich die Energieeffizienz und kann zu Schimmel führen.
Wer jedoch mit einem undichten Keller zu kämpfen hat, muss den Baupfusch erst einmal ausfindig machen: Fehlerhafte Ausführung, Planungsfehler oder auch falsches Material können Ursachen für diesen Baumangel sein.
Fehlerhafte Montage & Verbau
Arbeitet der Handwerker nicht sorgsam und führt etwa eine falsche Montage eines Bauteils durch, kann ein erhöhtes Sicherheitsrisiko die Folge sein. Häufig kommt es zu Schimmelbildung oder der Wärmeschutz kann nicht mehr gewährleistet werden – beispielsweise infolge von mangelhafter Fensterlaibung. Schließen Putz und Fenster durch die Laibung nicht bündig ab, können Regen und Wind eindringen.
6. Lohnt sich eine Klage wegen Baupfusch?
Möchten Sie Ihren Bauträger verklagen, da er der Mängelbeseitigung nicht nachkommt, bedenken Sie Folgendes Ein Baurecht-Prozess dauert zwischen 3,5 und 10 Jahre und kann Sie viel Geld und Nerven kosten. Mit einer außergerichtlichen Lösung kommen Sie womöglich schneller und kostengünstiger an Ihr Ziel.
Manche Baurechtler sind deshalb auch im Schlichtungs- und Mediationsrecht erfahren und können Ihre Ansprüche so auch ohne Gerichtsverfahren durchsetzen.
Ist keine Einigung möglich, bleibt Betroffenen noch der Rechtsweg. Es wird zwischen 2 möglichen Klagearten unterschieden:
Mängelbeseitigungsklage
Mit einer Mängelbeseitigungsklage können Sie Ihren Baudienstleister gerichtlich zur Beseitigung eines Baumangels verpflichten.
Die Mängelbeseitigungsklage kann sinnvoll sein, wenn Sie erwarten, dass Ihr Baudienstleister der Mängelbeseitigung tatsächlich nachkommt. Tut er das nicht, müssen Sie das Urteil vollstrecken lassen und das kostet Sie Zeit und Geld.
Gewährleistungsklage
Mit einer Gewährleistungsklage können Sie Gewährleistungsansprüche wie Schadenersatz, Minderung oder Vertragsrücktritt einklagen.
Bei der Gewährleistungsklage muss der Kläger sich allerdings für einen Gewährleistungsanspruch entscheiden: Möchten Sie z. B. eine Minderung einklagen, können Sie keinen Schadensersatz mehr durchsetzen.
Bevor Sie Ihren Baudienstleister verklagen, können Sie sich von einem Experten beraten lassen.
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Ablauf & Kosten einer Baurecht-Klage
Eine Mängelbeseitigungs- oder Gewährleistungsklage beginnt mit der Klageeinreichung und dem schriftlichen Vorverfahren und endet mit einem Urteil:
- Schriftliches Vorverfahren: Nach der Klageeinreichung erhält die Gegenseite Ihre Klageschrift und kann mit einer Klageerwiderung antworten. Dieser Schriftwechsel ermöglicht es dem Richter, die Standpunkte beider Parteien nachzuvollziehen.
- Güteverhandlung: Mit der Güteverhandlung räumt das Gericht den Streitparteien die Möglichkeit ein, sich vor der mündlichen Verhandlung zu einigen – das Gericht will so Zeit und Ressourcen sparen. Einigen sich die Parteien, ist das Verfahren beendet. Gelingt keine Einigung, kommt es zur mündlichen Verhandlung.
- Mündliche Verhandlung: Während der mündlichen oder auch Hauptverhandlung diskutieren die beteiligten Parteien, ob die Klage begründet oder unbegründet ist. Das Gericht nimmt Beweise auf und hört Zeugen an. Die Hauptverhandlung ist beendet, sobald das Gericht sich seine Meinung gebildet hat.
- Urteilssprechung: Der Richter verkündet das Urteil. Gewinnen Sie den Prozess, erhalten Sie ein vollstreckbares Urteil: Sie dürfen Zwangsvollstreckung einleiten, wenn die Gegenseite nicht freiwillig zahlt.
- Gerichtskosten: Die Gerichtskosten richten sich nach dem Gerichtskostengesetz, das sich am jeweiligen Streitwert orientiert.
- Anwaltskosten: Die Rechtsanwaltsgebühren berechnen sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz und orientieren sich ebenfalls am Streitwert.
- Gerichtliche Auslagen: Zu den gerichtlichen Auslagen zählen vor allem die Kosten für Sachverständige und Gutachten. Aber auch Entschädigungen für Zeugen und Dritte oder Portokosten.
7. Hilfe beim Baupfusch: Anwalt für Baurecht
Sind Sie von Baumängeln betroffen, können Sie sich wehren: Zahlreiche Verbraucher-Baurechte garantieren Ihnen im Schadensfall Schutz und Mängelbeseitigungsansprüche.
Ein Anwalt für Bau- und Architektenrecht kann Ihnen helfen, diese Rechte effektiv durchzusetzen.
Letztendlich haftet derjenige für den Schaden, der den Mangel verursacht hat – wer genau das ist, kann in den meisten Fällen nur ein Sachverständiger feststellen.
Fachanwältin für Baurecht
Um Ihren Baudienstleister zur Mängelbeseitigung zu verpflichten und Entschädigungen wie Schadensersatz oder Minderung zu erhalten, müssen Sie die Baumängel protokollieren und nachweisen – diese entscheidenden Aufgaben kann ein Anwalt für Sie übernehmen.
Durch ein Experten-Gutachten und eine ausführliche Mängelrüge kann der Anwalt Ihre Ansprüche absichern, indem er
- Alle Baumängel nachweist und dokumentiert.
- Den verantwortlichen Baudienstleister zur Mängelbeseitigung verpflichtet.
- Die Mängelbeseitigung überwacht und anschließend abnimmt.
- Reklamationsansprüche wie Schadensersatz oder Minderung prüft und durchsetzt.
Da Baurecht-Prozesse für alle beteiligten Parteien lang und teuer sein können, kann eine außergerichtliche Lösung sinnvoll sein, um Rechtsstreitigkeiten beizulegen.
Manche Baurechtler sind deshalb auch im Schlichtungs- und Mediationsrecht erfahren und können Ihre Ansprüche so auch ohne Gerichtsverfahren durchsetzen.
Suchen Sie einen Baurechtler, der Ihre Ansprüche außergerichtlich absichert und Ihnen einen langen Gerichtsprozess erspart?
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Als Teil der juristischen Redaktion von advocado arbeitet Franz Gerstenberger täglich dafür, dass jeder Leser auf seine individuelle Rechtsfrage eine verständliche Antwort erhält. Für Ratsuchende findet er dank linguistischer Fachkompetenz nachhaltige Lösungen im Zivil- und Internetrecht.
