Bauträgervertrag: Sorgenfrei zum Fertighaus

1. Was ist ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag ist laut § 650u BGB ein Vertrag, der für die Errichtung oder den Umbau eines Hauses (oder eines vergleichbaren Bauwerks) zwischen dem Bauträger (BT) und einem Käufer abgeschlossen wird.

Durch den Vertrag verpflichtet sich der Bauträger, dem Käufer ein Grundstück mitsamt schlüsselfertiger Immobilie zu verkaufen.

Der Bauträger ist der Verkäufer des Grundstücks und Bauherr des Hauses, der Auftraggeber ist der Käufer. Im Regelfall erbringt die Bauleistungen nicht der Bauträger selbst, sondern von ihm beauftragte Subunternehmen.

Deswegen ist er eine Mischform aus Kauf- und Werkvertrag: Der Kaufvertrag regelt den Erwerb eines Grundstücks – der Werkvertrag (Bauvertrag) regelt die Beauftragung des Bauvorhabens auf diesem Grundstück.

Mit der Reform des Bauvertragsrechts Anfang 2018 wurde der Bauträgervertrag als eigene Vertragsform gesetzlich normiert. Seine Vorschriften finden sich u. a. in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

2. Welche Vorteile & Risiken hat ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag kann folgende Vorteile haben:

• Schlüsselfertiges Haus: Sie erhalten ein bezugsfertiges Haus samt Grundstück.
• Festpreis: Ein fixer Kaufpreis ist vertraglich geregelt.
• Wenig Aufwand: Der Bauträger kümmert sich als Bauherr um alles - Grundstückskauf, Planung, Bau und alle notwendigen Formalia.
• Kein Risiko: Sämtliche Risiken trägt bis zur Übergabe des Hauses der Bauträger.
• Geringere Kosten: Die von Bauträgern errichteten Modellhäuser sind häufig günstiger als von einem Architekten entworfene Häuser.

Ein Bauträgervertrag kann aber auch folgende Risiken haben:

• Begrenzter Gestaltungsspielraum: Durch den Verkauf von Modellhäusern fehlen die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten.
• Kaum Mitspracherecht: Meist haben Sie als Käufer kaum Mitspracherecht, was den Ausbau des Hauses betrifft
• Extrakosten: In der Regel lösen Sonderwünsche zusätzliche Kosten aus.
• Keine Kündigung möglich: Ein Bauträgervertrag lässt sich nicht kündigen, nur rückabwickeln nach einem Rücktritt vom Vertrag – wenn nicht anders vertraglich vereinbart.

3. Welche Inhalte hat ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag besteht in der Regel aus

• einer Vorbemerkung, in der der Planungsstand dargelegt wird
• dem Vertragsobjekt (Grundstück und Gebäudebau), das durch eine Baubeschreibung umfassend dargestellt wird
• dem Kaufpreis und seiner Fälligkeit
• Konkretes Fertigstellungsdatum
• Haftungen
• Vollmachten
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, wenn das Bauwerk Gemeinschaftseigentum ist.

Sie können als Käufer darauf achten, dass der Bauträgervertrag folgende Punkte enthält:

Baugenehmigung

Die Baugenehmigung ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauträgervertrags, da Grundstück und vereinbartes Bauvorhaben fest miteinander verknüpft sind.

Daneben kann es wichtig sein, wenn das Vertragswerk eine Erschließungskostenregelung beinhaltet. Diese gewährleistet, dass der Bauträger alle Kosten übernimmt, die zur Erschließung notwendig sind. Dazu zählen u. a.

• die Kosten für öffentliche Straßen
• die Wasser- und Abwasserversorgung
• ein Naturschutz-Ausgleich

Auflassungsvormerkung

Eine Auflassungsvormerkung im Bauträgervertrag sichert den Anspruch auf Übertragung des Eigentums am Grundstück mitsamt Gebäude. Die Vormerkung

• wird in das Grundbuch eingetragen.
• betitelt den Erwerber als zukünftigen Eigentümer und reserviert ihm diese Stellung.
• wird gelöscht, sobald das Eigentum nach Abschluss der Bauarbeiten auf ihn übergeht.

Mit Löschung der Auflassungsvormerkung werden Sie als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Daneben sorgt die Sicherung der Lastenfreistellung („Freigabeversprechen“) dafür, dass Sie mit dem Eigentumsübergang nicht die Grundlasten des Bauträgers für das Grundstück überschrieben bekommen, sondern von ihnen freigestellt werden. Das kann auch dann erfolgen, falls der Bau nicht fertiggestellt wird.

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung ist das Herzstück des Bauträgervertrags, denn an sie ist der Bauträger gebunden. Sie legt fest, welche Leistung der Bauträger erbringen muss. Mit dem neuen Bauvertragsrecht von 2018 hat der Gesetzgeber 9 Mindestvorgaben für die Leistungsbeschreibung festgelegt.

So muss die Baubeschreibung in jedem Fall Folgendes beinhalten:

• allgemeine Beschreibung des Bauwerks
• Pläne und Grundrisse
• technische Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard
• Baukonstruktionen
• Innenausbau
• gebäudetechnische Anlagen
• Qualitätsmerkmale des Gebäudes
• Sanitärobjekten, Elektroanlage, Installationen und Informationstechnologie
• Außenanlagen

Sonderwünsche

Wünschen Sie sich nach der gesetzlich vorgeschriebenen notariellen Beurkundung des Bauträgervertrags reine abweichende Ausführung der Bauleistungen, ist diese mit Mehrkosten verbunden.

Diese Sonderwünsche sind abzugrenzen von den sogenannten Ausstattungsvarianten, zwischen denen Sie meist bereits im ursprünglichen Bauträgervertrag wählen können (z. B. beim Fußbodenbelag).

Nur wenn der Bauträger seine Zustimmung gibt, lassen sich Sonderwünsche direkt mit den Handwerkern abwickeln und abrechnen. Entfallen aufgrund nachträglich vereinbarter Eigenleistungen des Käufers ganze Gewerke (z. B. Malerleistungen), kann sich eine Minderung des Kaufpreises ergeben. Auch diese ist mit dem Bauträger und ggf. seiner Bank abzustimmen.

Bauzeit

Der Bauträgervertrag soll ein konkretes Datum, an dem das Haus bezugsfertig bzw. vollständig fertig ist, enthalten. Für den Fall, dass der Bauträger den Fertigstellungstermin nicht einhalten kann und es zur Bauzeitverlängerung kommt, kann das Vertragswerk eine Klausel zur Vertragsstrafe enthalten:

• Festzuhalten ist, dass die Strafe nur verschuldensabhängig zu zahlen ist.
• Kann der Bauträger nichts für die Verzögerung, muss er keine Vertragsstrafe begleichen.

Kaufpreis

Wer einem Bauträger beauftragt, vereinbart im Bauträgervertrag einen Pauschalpreis für das Haus oder die Eigentumswohnung. Hinsichtlich des Kaufpreises kann das Vertragswerk folgende Punkte beinhalten:

• Fälligkeit: Gemäß § 3 MaBV kann der Bauträger erst unter bestimmten Voraussetzungen (Beurkundung des Vertrags, Erteilung der Baugenehmigung) Geld von Ihnen verlangen. Dafür können Sie sich die erteilte Baugenehmigung zeigen lassen.
• Abschlagszahlungen: Der Bauträgervertrag kann im Zahlungsplan Regelungen enthalten, wann die Zahlungen fällig sind, damit Sie nicht unverschuldet in Verzug geraten. Insgesamt sind maximal 7 Raten möglich, die sich entsprechend des Baufortschrittes staffeln.

Bezüglich der fälligen Abschlagszahlungen kann ein Sachverständiger die Fertigstellung einer Bauphase ab, um Mängel oder Bauschäden bereits vor der Abnahme geltend zu machen.

4. Worauf muss ich beim Bauträgervertrag achten?

Möchten Sie mit einem Bauträger bauen, kann es wichtig sein, auf folgende Inhalte des Vertrags zu achten, damit Ihnen später keine Nachteile entstehen.

Haftung bei Mängeln

Sie können darauf achten, dass der Bauträgervertrag eine Klausel enthält, welche die Haftung für Baumängel, deren Beseitigung und eine mögliche Bauzeitverlängerung regelt.

Hier sind u. a. neben einer Vertragsstrafe für Bauverzögerungen auch ein Nacherfüllungsrecht, das die Nachbesserung bei Mängeln vorsieht, oder Regelungen zu Schadensersatz bei Bauverzug, Minderung und Rücktritt möglich.

Letzterer ist beispielsweise möglich, wenn schwerwiegende Baumängel auftreten, die die Bewohnbarkeit des Objekts stark einschränken oder ausschließen. In einem solchen Fall können Sie den Bauträger verklagen.

Finanzierung und Vollmachten

Die Finanzierungsvollmacht verpflichtet den Bauträger, an der Finanzierung zugunsten des Käufers mitzuwirken. Das bedeutet, dass der Käufer bereits eine Grundschuld für das Grundstück bei seiner Bank eintragen lassen kann – das ist eigentlich nur dem Eigentümer (der zu diesem Zeitpunkt noch der Bauträger ist) gestattet.

Für Anpassungen der Aufteilung des Bauvorhabens oder Änderungen der Teilungserklärung benötigt der Bauträger weitere Vollmachten des Bauherrn. Eine Vollzugsvollmacht bemächtigt den Notar, die Abwicklung des Bauträgervertrags zu kontrollieren.

Prüfung des Bauträgervertrags

Um den Verbraucherschutz zu gewährleisten, fordert § 17 Beurkundungsgesetz (BeurkG), dass Verbraucher den Entwurf des gesamten Bauträgervertrags 2 Wochen vor der Beurkundung erhalten.

Dadurch soll er ausreichende Gelegenheit erhalten, sich in technischer, juristischer und steuerlicher Hinsicht mit dem Objekt zu befassen bzw. den Bauvertrag ggf. prüfen zu lassen.

Notarielle Beurkundung

Da es sich beim Bauen mit einem Bauträger um eine Grundstücksübertragung nach § 311b BGB handelt, bedarf ein Bauträgervertrag einer notariellen Beurkundung.

Dasselbe gilt auch für Änderungen oder Sonderwünsche, die nach der Beurkundung vereinbart werden.

Wird nur ein Teilvertrag wie z. B. der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet, sind beide Teilverträge und damit der gesamte Bauträgervertrag unwirksam.

5. Warum einen Bauträgervertrag prüfen lassen?

In der Regel erhalten Sie den Bauträgervertrag vom Bauträger, der Ihnen das Grundstück und das schlüsselfertige Haus verkauft.

Ob der Bauträgervertrag korrekt ist, kann für Sie schwer nachvollziehbar sein. Fehlerhafte Bauverträge und für Sie nachteilige Regelungen können zu erheblichen Mehrkosten, verzögerter Bauzeit und Rechtsstreitigkeiten führen.

Eine juristische Vertragsprüfung durch einen Rechtsanwalt für Baurecht kann dabei helfen, nachteilige Klauseln frühzeitig zu erkennen und diese zu Ihren Gunsten anzupassen. Der Anwalt kann die Gefahr minimieren, dass Meinungsverschiedenheiten über vage Klauseln oder Baumängel zu Unstimmigkeiten mit dem Bauträger führen – und Ihre Position bei einer möglichen Auseinandersetzung stärken.

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6. Welche Kosten entstehen?

Beim Bauen mit einem Bauträger ist zu unterscheiden, für was Kosten entstehen können: Zum einen kostet natürlich das zu bauende Haus Geld. Der Kaufpreis ist vorab im Bauträgervertrag festgehalten. Die Zahlungen werden in Raten fällig.

Daneben können Kosten für die Prüfung des Bauträgervertrags und die Arbeit des Notars entstehen.

Abschlagszahlungen

Die Zahlungen dürfen gemäß § 3 MaBV in bis zu sieben Raten geleistet werden. In der Regel werden die Abschlagszahlungen nach Baufortschritt gezahlt und sind wie folgt gestaffelt:

• 30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten
• 28,0 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
• 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
• 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
• 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
• 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
• 7,0 % für den Fenstereinbau (einschließlich der Verglasung)
• 4,2 % für den Innenputz (ausgenommen Beiputzarbeiten)
• 2,1 % für den Estrich
• 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
• 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
• 2,1% für die Fassadenarbeiten
• 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung

Kosten für den Bauträgervertrag

Was ein Bauträgervertrag kostet, hängt davon ab, wer ihn aufsetzt. In den meisten Fällen erhalten Sie den Vertrag vom Bauträger.

Notarkosten

Die Notarkosten hängen vom Geschäftswert (d. h. dem Kaufpreis der Immobilie) ab und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Neben den Notarkosten trägt der Erwerber die Kosten für die Eintragungen in das Grundbuch. Diese betragen zusammen etwa 1,5% bis 2% des Kaufpreises.

Übrigens: Der Notar ist an das GNotKG gebunden und darf weder teurere noch günstigere Angebote machen.

Steuern

Ein Bauträgervertrag kann hinsichtlich der Grunderwerbs- und Umsatzsteuer sinnvoll sein, da er eine Einheit aus Kaufvertrag und Werkvertrag bildet:

• Bei 2 einzelnen Verträgen zahlen Sie 3,5 % bis 5 % Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskaufpreis und 19 % Umsatzsteuer auf die Bauleistung.
• Bei einem einheitlichen Bauträgervertrag ist nur die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtkaufpreis fällig, Umsatzsteuer wird nicht erhoben.