Der Bebauungsplan – gesetzliche Einschränkungen für Bauherren

1. Was ist ein Bebauungsplan?

Unter einem Bebauungsplan wird ein rechtsverbindlicher Bauleitplan verstanden. Er wird durch Gemeinden und Kommunen festgelegt und hat die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung sowie die Gewährleistung eines einheitlichen Siedlungscharakters zum Ziel. Je nach Bundesland oder Gemeinde unterscheiden können sich die einzelnen Vorschriften in Umfang und Detailgenauigkeit unterscheiden.

Als Grundlage für die Regelungen des Bebauungsplans dienen die §§ 8–10 des Baugesetzbuchs (BauGB). Der Bebauungsplan wird in einer Satzung durch die jeweilige Gemeinde beschlossen, bezieht sich auf ein genau festgelegtes Gebiet und besteht aus zwei Teilen – zum einen aus einer auf einer amtlichen Flurkarte basierenden Planzeichnung im Maßstab 1:500 oder 1:1000 und zum anderen aus einem alle Regeln erläuternden Textteil.

2. Einzelne Bestandteile eines Bebauungsplans

Ein Bebauungsplan kann die Vorstellungen und Wünsche zukünftiger Bauherren einschränken, denn er legt genau fest, nach welchen Vorschriften sie sich zu richten haben. Die inhaltliche Ausgestaltung eines Bebauungsplans ist dabei im § 9 BauGB geregelt. Demnach kann ein Bebauungsplan folgende Punkte festlegen:

• Art des Baugebiets (z. B. Wohn- oder Gewerbegebiet),
• Anzahl der Geschossflächen und Grundflächenzahl,
• Anzahl der Vollgeschosse,
• Bauweise: offen oder geschlossen,
• die Baulinien, Grenzen und Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken,
• die Bebauungstiefe,
• erlaubte Dachformen,
• Farben und Baumaterialien,
• Angaben zu Stellplätzen und Grünanlagen,
• Stellflächen von Mülltonnen,
• die Festlegung der Lage von Versorgungsleitungen und

Es besteht jedoch kein gesetzlicher Zwang, dass ein Bebauungsplan sämtliche Bestimmungen des § 9 BauGB vollumfänglich erfassen muss. Zwingend notwendig jedoch sind Art und Maß der baulichen Nutzung, überbauliche Grundstücksflächen sowie die Angabe zu örtlichen Verkehrsflächen. Diese Angaben lassen sich in einem sogenannten qualifizierten Bebauungsplan finden. Im einfachen Bebauungsplan können ebenjene Angaben fehlen.

Im Übrigen darf der Bebauungsplan keine verbindlichen Angaben zum Innenausbau, dem Energieträger, zur Haustechnik oder der Einrichtung des Hauses machen.

3. Wo kann ich einen Bebauungsplan einsehen?

Sind Sie an einem Grundstück interessiert, so können Sie seinen Bebauungsplan problemlos beim Bauordnungsamt, dem Stadtplanungsamt, der Gemeindeverwaltung oder in vielen Kommunen und Gemeinden online einsehen. Sie können bereits vor dem Grundstückskauf einen Blick in Bebauungspläne werfen. Dies kann nicht nur wegen der einzelnen Regelungen sinnvoll sein, sondern auch um sich über die Schwerpunktsetzung der einzelnen Kommunen zu informieren. So kann eine Gemeinde bei der Bebauung beispielsweise mehr Wert auf Nachhaltigkeit legen, während eine andere eine einheitliche Optik bevorzugt und die Form der Dächer für ihre Siedlung vorschreibt.

4. Was, wenn kein Bebauungsplan existiert?

Neubaugebiete besitzen in der Regel immer einen Bebauungsplan. In Gebieten mit altem Siedlungsrand kann ein solcher mitunter fehlen. In solchen Fällen greift dann der § 34 BauGB, anhand dessen überprüft wird, ob sich ein Bauvorhaben mit den bereits vorhandenen Gebäuden deckt – denn Neubauvorhaben sollen sich gemäß der Bauweise sowie Art und Maß der baulichen Nutzung harmonisch in das Gesamtbild der näheren Umgebung einfügen. Ob diese Bedingungen erfüllt sind, entscheidet dann die Baubehörde.

5. Durch eine Bauvoranfrage zur Planungssicherheit

Mithilfe einer förmlichen Bauvoranfrage können zukünftige Bauherren vorab überprüfen lassen, ob ihre Vorstellungen vom Eigenheim auf dem gewünschten Grundstück realisierbar sind. Hierzu bedarf es einiger Unterlagen, die zusammen mit der Voranfrage einzureichen sind – beispielsweise Baubeschreibung, Zeichnungen oder Berechnungen. Eine solche Bauvoranfrage ist jedoch mit Gebühren verbunden, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen können.

6. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Baurecht

Da sich die Markierungen und Gestaltungen von Flurkarten und Bauplänen je nach Bundesland unterscheiden, kann es schwer nachvollziehbar sein, was die einzelnen Bestimmungen und Vorgaben genau bedeuten. Ein Anwalt kann Sie bei der Planung und Umsetzung Ihres Bauvorhabens unterstützen und Ihnen alle Fragen zum Bebauungsplan beantworten.

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