Der Generalunternehmer­vertrag

Definition

Ein Generalunternehmervertrag ist ein Bauvertrag zwischen dem Generalunternehmer und dem Bauherren. Mit diesem Vertrag wird die Verantwortung für die Fertigstellung des Baus an den Generalunternehmer übertragen. Dieser koordiniert sämtliche Arbeiten am Bauwerk mit beauftragten Subunternehmen und übergibt die Immobilie schlüsselfertig an den Bauherrn.

1. Was ist ein Generalunternehmer­vertrag?

Der Generalunternehmervertrag (GU-Vertrag) ist laut Definition ein Bauvertrag oder Verbraucherbauvertrag. Er wird zwischen dem Bauherrn und einem Generalunternehmer geschlossen. Der Bauherr ist der Auftraggeber bzw. Besteller und der Generalunternehmer der Auftragnehmer. Der Generalunternehmer übernimmt sämtliche Bauleistungen für die Errichtung eines Bauwerks und übergibt dem Bauherrn die Immobilie schlüsselfertig.

Welche Voraussetzungen gelten?

Für einen Generalunternehmervertrag bzw. für die Beauftragung eines Generalunternehmers gilt die Voraussetzung, dass der Auftraggeber ein Grundstück besitzt, das bebaut werden darf. Dazu benötigt er meist eine Baugenehmigung für das Bauvorhaben, die er dem Generalunternehmer aushändigt.

Wer erbringt die Bauleistung?

Beim GU-Vertrag ist der Generalunternehmer als einziger Auftragnehmer für sämtliche Bauleistungen und die fristgemäße Fertigstellung des Bauvorhabens verantwortlich. Allerdings engagiert er häufig Subunternehmen, die die eigentliche Bauleistung im Auftrag des Unternehmens erbringen – entweder teilweise oder ganz.

Der Generalunternehmer ist daher neben der Erbringung vor allem für die Koordination des Bauvorhabens zuständig und ist Hauptansprechpartner für den Bauherren bei allen Fragen während der Umsetzung des Baus. Stellt der Generalunternehmer zusätzlich das Bauland zur Verfügung, spricht man von einem Totalunternehmer.

Wer haftet?

Da die Baufirma als GU der einzige Auftragnehmer ist, haftet sie auch allein – egal ob sie eine mangelhafte Bauleistung selbst erbringt oder eines der Subunternehmen für Bauschaden oder Baumangel verantwortlich ist.

Was regelt der GU-Vertrag nicht?

Zwar regelt er die allgemeinen Zuständigkeiten eines Bauprojektes – allerdings greift er nicht bei Angelegenheiten, die das Grundstück betreffen. Ob dieses z. B. bebaut werden darf, ob man eine Baugenehmigung braucht oder wie eine Grundstückserschließung abläuft, legt der Generalunternehmervertrag nicht fest.

2. Was sind die Unterschiede zum Einzelunternehmer & zur Einzelbeauftragung?

Durch den Generalunternehmervertrag ist der GU mit der Erlaubnis ausgestattet, Leistungen an Nach- bzw. Subunternehmen zu vergeben. Grundsätzlich bleibt das generalbeauftragte Bauunternehmen alleiniger Ansprechpartner. Hier bestehen wesentliche Unterschiede zu Einzelunternehmer und Einzelbeauftragung:

• Einzelunternehmer: Auch im Fall eines Einzelunternehmers gibt es nur einen Ansprechpartner. Er verfügt jedoch nicht über die Erlaubnis, Bauarbeiten an Dritte zu delegieren. Stattdessen erbringt er sämtliche Leistungen eigenständig.
• Einzelbeauftragung: Hier hat der Auftraggeber mehrere Ansprechpartner, da er mit jedem Unternehmen separat eine Vereinbarung über das jeweilige Gewerk des Hauses schließt (z. B. Rohbau, Fensterbau, Elektroarbeiten). Da kein Generalunternehmer existiert, übernimmt in den meisten Fällen der Architekt des Hauses die Koordination und Überwachung der Ausführungen.

Auch wenn der Unternehmer Ansprechpartner des Bauherren ist: Vor Beginn des Bauprojekts sollte unbedingt klar sein, welche Subunternehmen welche Leistungen ausführen. Überträgt der GU sämtliche Bauleistungen an Dritte, liegt das häufig nicht im Interesse des Bauherren. Es empfiehlt sich daher, auch diese Punkte vertraglich vorab zu regeln und festzuhalten.

3. Welche Vor- & Nachteile hat ein GU-Vertrag?

Ein Generalunternehmer liefert alles aus einer Hand. Bauherren müssen sich also nicht darum kümmern, Aufgaben und Bauleistungen wie Rohbau, Schreinerarbeiten, Sanitärarbeiten oder Elektro- und Heizungsinstallation einzeln zu vergeben.

Auch wenn es verlockend klingt, sich als Bauherr scheinbar um nichts kümmern zu müssen: Ein Generalunternehmervertrag kann sich auch als nachteilig erweisen. Als Bauherr sollten Sie daher unbedingt darauf achten, welche Leistungen Sie tatsächlich beauftragen.

Vorteile

Der Vorteil des GU-Vertrags liegt darin, dass der Bauherr lediglich einen Bauvertrag mit einem einzelnen Vertragspartner schließt:

• Treten während der Bauphase Probleme auf oder stellen sich Mängel an der Bausubstanz heraus, muss er nicht mit mehreren Ansprechpartnern in Kontakt treten.
• Der Generalunternehmer muss als Vertragspartner mit den beauftragten Subunternehmern verhandeln.
• Der GU übernimmt die Verantwortung und damit auch die Haftung für Mängel: Treten Probleme auf, muss er eine Lösung finden.

Nachteile

Wer sich für einen Generalvertrag entscheidet, muss u. a. mit einem größeren finanziellen Aufwand rechnen:

• Neben der Vergütung für die Koordinierung der Arbeiten fällt für den Generalunternehmer eine Risikovergütung an.
• Da er Nachunternehmen für unterschiedliche Aufgaben beauftragt, muss der Bauherr für diese Leistungen einen Aufschlag für Koordinierungsarbeiten von 15 % zahlen.
• Wird es vertraglich nicht anders geregelt, hat der Auftraggeber bei der Vergabe von Bauleistungen an Subunternehmen kein Mitspracherecht.

Insbesondere der letzte Punkt lässt sich durch eine gesonderte vertragliche Vereinbarung ausschließen. Der Bauherr sollte immer Herr des Verfahrens bleiben – auch wenn er einen Generalunternehmer mit dem Bau seines gesamten Hauses beauftragt.

Auch das finanzielle Risiko lässt sich verringern: Sind alle Wünsche und Regeln vertraglich festgelegt, kann ein GU-Vertrag Kosten sparen. Aufgrund seiner Markterfahrung kann der Generalunternehmer die Subunternehmen nämlich häufig günstiger beauftragen, als es dem Bauherrn selbst möglich ist.

4. Was sollte der Generalunternehmervertrag regeln?

Da die Bezeichnung des Generalunternehmers nicht geschützt ist, schmücken sich auch unseriöse Anbieter damit. Daher ist es umso wichtiger, dass Bauherren genau auf den Vertragsinhalt achten, der vereinbart wird.

Was beinhaltet ein Generalunternehmervertrag?

Das Gesetz schreibt keinen festen Aufbau für einen GU-Vertrag vor. Trotzdem gibt es Klauseln, die wichtig sind:

• Leistungsbeschreibung: Detaillierte Beschreibung aller Bauleistungen des Generalunternehmens sowie deren Umfang, Änderungen und Zusatzaufträge.
• Kostenaufstellung: Kosten und eine Vereinbarung über die Vergütung jeder Leistung.
• Zahlungsplan: Übersicht der Zahlungsfristen und fälligen Summen.
• Festpreisklausel: Wann gilt ein eventuell vereinbarter Festpreis?
• Baubeschreibung: Detaillierte Beschreibung für Konstruktion, Technik und Ausbau. Fehlen die Erläuterungen, haftet laut Bauvertragsrecht der Generalunternehmer dafür.
• Fertigstellungstermin: Fixer Termin für den Abschluss des Bauprojekts und Vereinbarung einer Vertragsstrafe, falls der Generalunternehmer nicht rechtzeitig fertig wird.
• Vertragsbedingungen: Klärung von Sicherheitsleistungen, Gewährleistungsansprüche und anderen rechtlichen Vertragsbedingungen
• Haftung & VersicherungEine Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht und Rohbaufeuerversicherung kann sinnvoll sein – entweder vom Bauherrn oder Generalunternehmer abgeschlossen. Vertraglich zu klären ist, wer die Kosten dafür trägt. Nicht zu vergessen ist hier auch eine Vertragsstrafe für den Fall der schuldhaften Terminüberschreitung.
• Kündigung und Widerrufsmöglichkeiten: Kündigungsfristen & Bedingungen sowie ein Widerrufsrecht mit einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung.

Bevor Sie mit einem Generalunternehmer einen GU-Vertrag abschließen, sollten Sie prüfen, welche Inhalte für Ihr individuelles Bauprojekt relevant sind.

Welche gesetzlichen Regeln sind zu beachten?

Neben inhaltlichen Schwerpunkten sind gesetzlichen Vorgaben zu beachten, wenn Sie einen GU-Vertrag aufsetzen. Sie können sich zwischen dem Generalunternehmervertrag nach VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) und nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) entscheiden. Je nach Vertragsform sind entweder die Regelungen des BGB oder der VOB zu beachten.

GU-Vertrag nach BGB

Entscheiden Generalunternehmer und Besteller sich für den GU-Vertrag als Bauvertrag nach BGB, gelten die Vorgaben des BGB ab § 650a BGB – zum Beispiel:

• Definition des Begriffs „Bauvertrag“
• Änderungen des Vertrags und Anordnungsrecht des Bestellers
• Vergütungsanpassungen bei Anordnungen
• Einstweilige Verfügung
• Sicherungshypothek des Bauunternehmers
• Bauhandwerkersicherung
• Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme und Schlussrechnung
• Schriftform der Kündigung
• Widerrufsrecht

GU-Vertrag nach VOB

Grundsätzlich lässt sich ein Generalunternehmervertrag auch nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen abschließen. Im Unterschied zum Werkvertrag nach BGB wird ein Generalunternehmervertrag nach VOB vor allem dann abgeschlossen, wenn die Umsetzung des Bauvorhabens sehr komplex ist und der Zeitrahmen, in dem der Bauunternehmer seine Leistung erbringen muss, länger als die eigentliche Bauzeit ist.

Für den GU-Vertrag nach VOB gilt:

• Die Vorgaben des VOB-Vertrags und die des BGB ergänzen sich.
• Der VOB-Vertrag darf jedoch nicht gegen zwingende gesetzliche Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder andere Gesetze verstoßen.

Ist ein Muster für einen Generalunternehmervertrag sinnvoll?

Da es keinen gesetzlich vorgeschriebenen Aufbau für den Generalunternehmervertrag gibt, können sich Bauherren und Baufirmen an Musterverträgen orientieren. Einfach einen Mustervertrag aus dem Internet herunterzuladen und für das Bauvorhaben zu nutzen, ist jedoch riskant.

Denn obwohl das neue Bauvertragsrecht bereits seit 2018 gilt, kann es sein, dass Bauunternehmer nicht alle aktuellen Vorschriften kennen. So kann es passieren, dass der Unternehmer unwissentlich ein altes Vertragsmuster nutzt.

Statt den GU-Vertrag einfach zu unterschreiben, können Sie ihn z. B. von einem Anwalt prüfen lassen. So können Sie die Vereinbarung individuell nach Ihren Vorstellungen anpassen und sicher sein, dass alle Vorgaben bedacht wurden.

5. Welche Alternativen zum Generalunternehmervertrag gibt es?

Jeder Bauherr wünscht sich, dass sein Traumhaus schnell, ohne Mängel und so kostengünstig wie möglich zum geplanten Termin fertig wird. Damit keine Mängel und damit erhebliche Mehrkosten und Verzögerung auftreten, ist es wichtig, sich für den richtigen Vertragspartner zu entscheiden.

Neben dem Generalunternehmer können Sie für den Bau eines schlüsselfertigen Hauses auch auf einen Teil-Generalunternehmer, einen Bauträger oder einen Generalübernehmer zurückgreifen.

Teil-Generalunternehmer

Teil-Generalunternehmer sind nach ihrer Beauftragung nicht für den gesamten Hausbau zuständig, sondern werden lediglich für einzelne Gewerke beauftragt. So hat der Bauherr die Kontrolle über alle Gewerke, die er nicht an den Teil-Generalunternehmer gegeben hat, und kann selbstständig entscheiden, welche Firmen er für diese Arbeiten beauftragt.

Bauen Gewerke aufeinander auf, die nicht aus einer Hand kommen, kann es jedoch schwierig werden, bei Problemen und Mängeln die Verantwortlichkeiten zu klären.

Bauträger

Wer einen Bauträger beauftragt, hat zumeist Interesse an einem schlüsselfertigen Haus mit möglichst wenig Eigenverantwortung. Bauträger sind Unternehmen, die

• auf die Errichtung von Immobilien spezialisiert sind und diese samt Grundstück veräußern.
• im Gegensatz zum Generalunternehmer mit eigenem Geld bauen und bis zum Verkauf des Hauses die gesamte Verantwortung und das Risiko tragen.

Für die Dauer der Bauzeit ist der Bauträger der eigentliche Bauherr. Er bestimmt, wie das Haus gebaut wird. Verbraucher sind in der Zusammenarbeit mit einem Bauträger nicht Bauherren, sondern Käufer. Bei der Planung und dem anschließenden Bau des Hauses können Sie deshalb nur vereinzelt eigene Wünsche und Ideen einbringen – und das oft nur gegen einen Aufpreis.

Aus rechtlicher Sicht handelt es sich beim Bauträgervertrag um eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag. Um wirksam zu werden, bedarf er anders als der GU-Vertrag einer Beurkundung durch einen Notar.

Generalübernehmer

Ein Generalübernehmer trägt die Verantwortung für das Bauvorhaben von der Planung bis zur Fertigstellung. Generalübernehmer sind z. B.

• Managementfirmen
• Immobilien- oder Maklergesellschaften
• Baufirmen

Beim Generalübernehmervertrag werden sämtliche Arbeiten ebenfalls an Subunternehmen vergeben. Die Planung der Immobilie übernehmen Architekten und Statiker. Das Leistungsspektrum ähnelt dem eines Bauträgers: Auch hier erhalten die Auftragnehmer ein schlüsselfertiges Haus zum Festpreis zu einem festen Termin. Im Unterschied zum Bauträger muss allerdings bereits ein Baugrundstück vorhanden sein.

6. Wie kann ich den Vertrag rechtssicher gestalten?

Bauverträge sind äußerst komplex – nicht selten geht es um viel Geld. Wollen Sie den Bau Ihres Traumhauses in die Hände eines Generalunternehmers legen, sind aber unsicher, wie ein Generalunternehmervertrag konkret aussehen muss, kann die Unterstützung eines Anwalts für Baurecht sinnvoll sein.

Planen Sie als Privatperson ein Bauprojekt, kann es sinnvoll sein, den Generalunternehmervertrag von einem Anwalt mit Schwerpunkt Verbraucherbaurecht aufsetzen bzw. prüfen zu lassen.

Dies hat folgende Vorteile:

• Der Anwalt kennt die Verbraucherrechte und kann Sie auf dieser Grundlage zu einem für Sie als Privatperson vorteilhaften Generalunternehmervertrag beraten.
• Er weiß, welche Vertragsbestandteile wichtig sind, um eine rechtssichere Vertragsgestaltung zu gewährleisten.
• Durch entsprechende Klauseln kann er Sie vor unerwarteten Mehrkosten schützen.

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Da die Erstellung bzw. die Prüfung des Vertrags abhängig vom Bauvorhaben ist, lässt sich nicht pauschal beziffern, was ein Generalunternehmervertrag kostet. Dank advocado haben Sie die Kosten aber stets im Blick: Nach der Ersteinschätzung erstellt Ihnen Ihr Anwalt ein transparentes Festpreisangebot. Sie entscheiden dann, ob Sie den Anwalt beauftragen möchten.