Erbpacht – die Alternative zum Grundstückskauf

In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem, was eine Erbpacht ist, was ein Erbpachtsvertrag beinhaltet, wo seine Vor- und Nachteile liegen können und wie eine Erbpacht beendet wird.

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1. Was ist eine Erbpacht?

Der Begriff der Erbpacht bezeichnet eine bestimmte Form des Grundbesitzes. Sie sieht dabei eine zeitlich unbegrenzte Nutzung eines landwirtschaftlich nutzbaren Grundstücks vor. Diese Nutzungsform einer Fläche ist jedoch bereits vor 60 Jahren vom Gesetzgeber abgeschafft worden. Trotz der Abschaffung der Erbpacht wird das Wort immer noch als Synonym für das Erbbaurecht von zukünftigen Eigenheimbesitzern verwendet, die Interesse an einer Grundstückspacht haben. Das Erbbaurecht erlaubt es einem Erbbauberechtigten, ein Haus auf einem Grundstück zu errichten, das nicht ihm gehört. Als Gegenleistung erhält der Grundstückseigentümer einen regelmäßigen Geldbetrag als Entschädigung. Im Unterschied zum juristischen Verständnis des Begriffs der Erbpacht sieht das Erbbaurecht lediglich ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht für ein Grundstück vor.

Die Regelungen des Erbbaurechts sind in der Europäischen Erbrechtsverordnung (ErbRVO) zu finden. Danach handelt es sich bei der Erbpacht bzw. dem Erbbaurecht um ein veräußerliches und vererbbares Recht. Bei der Erbpacht findet regulär keine Eigentumsübertragung statt. Stattdessen vereinbaren Verpächter und Pachtender durch den Abschluss eines Erbbauvertrags, dass der zukünftige Hausbesitzer das Grundstück für den Hausbau verwenden darf. Dabei geht aus dem Vertrag eindeutig hervor, ob der baldige Hausbesitzer berechtigt ist, ein Einfamilien-, Mehrfamilien- oder Reihenhaus auf das Grundstück zu bauen. Grundstückseigentümer ist und bleibt jedoch der Verpächter.

2. Der Erbbaurechtsvertrag

Durch den Abschluss eines Erbbaurechtvertrages erlangt der Rechteinhaber eine fast gleichwertige Rechtsposition wie der eigentliche Grundstückseigentümer. So darf er mit Zustimmung des Eigentümers über die Grundstücksnutzung verfügen, es bebauen oder bei Bedarf das dort errichtete Haus inklusive Erbpacht verkaufen. Die Erbpacht wird unter notarieller Aufsicht geschlossen und anschließend in das Grundbuch eingetragen. Die Vertragslaufzeit beträgt in der Regel 99 Jahre. Die vorzeitige Vertragskündigung ist dabei beiden Parteien untersagt. Handelt es sich lediglich um eine gewerbliche Erbpacht, so verkürzt sich die Vertragslaufzeit auf 50 Jahre. Solche Erbpachtverträge können z. B. von Städten, Gemeinden oder Kirchen angeboten werden. Eine Besonderheit des Erbbaurechtsvertrags ist zudem das Vorkaufsrecht des Pächters beim Verkauf eines Erbpachtgrundstücks.

Folgende Punkte sind im Erbpachtvertrag zu benennen:

• Laufzeit des Erbpachtvertrags,
• Höhe und Fälligkeit des Pachtzinses,
• Zinsanpassung,
• Mitspracherecht des Erbbaurechtgebers.

3. Was verbirgt sich hinter dem Erbzins?

Pachten Sie ein Grundstück vom Eigentümer, sind Sie verpflichtet, diesen gemäß § 9 Absatz 1 ErbbauRG finanziell zu entschädigen. Für das gepachtete Grundstück zahlen Sie dann einen Erbbauzins. Seine Höhe richtet sich dabei nach dem aktuellen Grundstückswert sowie der Entwicklung des Bodenwertes. Er ist bei Vertragsabschluss übrigens für die gesamte Laufzeit festzulegen. Aufgrund der Orientierung am Boden- und Grundstückswert kann es zu regionalen Unterschieden in der Erbpacht kommen.

Rechenbeispiel: Der Erbbauzins für das gepachtete Grundstück beträgt 5 % und orientiert sich an einem aktuellen Grundstückswert von 85.000 Euro. Also hat der Pächter einen jährlichen Betrag von 4.250 Euro an den Grundstückseigentümer zu entrichten.

Eine Anpassung des Pachtzinses darf maximal alle drei Jahre erfolgen.

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4. Erbpacht oder Baufinanzierung?

In Zeiten niedriger Bauzinsen ist die Erbpacht möglicherweise keine sinnvolle Alternative zum Kauf. In Niedrigzinsphasen könnte eine Erbpacht aber sinnvoll sein, wenn die Erbbauzinsen entsprechend niedrig wären. Übersteigen die Erbzinsen die Zinsen des Baufinanzierungskredits, so würde die monatliche Gesamtbelastung bei der Erbpacht höher ausfallen als beim Grundstückskauf.

Die nachfolgenden Finanzierungsbeispiele können bei der Entscheidung helfen:

5. Was passiert am Ende der Erbpacht?

Nach Ablauf der Pachtzeit von 99 bzw. 50 Jahren erhält der ursprüngliche Eigentümer das vollständige Nutzungsrecht über das Grundstück zurück. Darüber hinaus fällt ihm die dort errichtete Immobile zu, sofern vertraglich nichts anderes festgelegt wurde. Der Erbbaurechtsnehmer erhält dafür eine Entschädigung, die mindestens zwei Drittel des allgemeinen Immobilienwertes betragen muss. Gegebenenfalls kann auch ein höherer Anspruch bestehen, sofern diesbezüglich vertragliche Regelungen getroffen wurden.

Eine Vertragsverlängerung oder ein Neuvertrag sind weitere Optionen, von denen Sie nach Ablauf der Pachtlaufzeit Gebrauch machen könnten.

6. Vor- und Nachteile einer Erbpacht

Entscheiden Sie sich gegen den Kauf eines Grundstücks und für die Erbpacht, so kann das sowohl Vor- als auch Nachteile haben.

Möglich sind Folgende:

Vorteile:

• Mögliche Kostenersparnis in hohen Zinsphasen,
• sofortige Grundstückskosten würden entfallen,
• mehr verfügbares Eigenkapital,
• kann vererbt und verkauft werden,
• Hypothek kann auf das gepachtete Grundstück aufgenommen werden.

Nachteile:

• in Niedrigzinsphasen kein Kostenvorteil,
• Erbbauzins steigt während der Laufzeit,
• Grundstückseigentümer hat Mitspracherecht,
• Grundstück bleibt Eigentum des Erbbaurechtgebers,
• kurze Restlaufzeit kann den Hausverkauf erschweren,
• der Erbbauberechtigte ist nur zeitlich begrenzt Besitzer seines Eigenheims.

7. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Baurecht

Gerade in Ballungsräumen oder Gebieten mit hohen Grundstückspreisen kann die Erbpacht eine sinnvolle Alternative zum Grundstückskauf sein. Dennoch kann sie je nach Einzelfall auch nachteilig sein. Ein Anwalt für Baurecht kann die Vor- und Nachteile in Ihrem individuellen Fall einschätzen und Ihnen Ihre Handlungsoptionen aufzeigen.

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