Der Flächennutzungsplan: Was Bauherren vor dem Grundstückskauf wissen sollten

In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem, was ein Flächennutzungsplan ist und welchen Inhalt er hat, wo der Unterschied zum Bebauungsplan ist und was Sie als zukünftiger Bauherr zu beachten haben.

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1. Was ist ein Flächennutzungsplan?

Ein Flächennutzungsplan ist ein vorbereitender Bauleitplan eines Stadtgebiets, der von der öffentlichen Verwaltung als Planungsinstrument eingesetzt wird. Mithilfe eines Flächennutzungsplans lassen sich städtebauliche Planungs- und Entwicklungsziele von Gemeinden festlegen und steuern. Damit entspricht der Flächennutzungsplan weitgehend einer Landkarte, welche die langfristigen Entwicklungsvorhaben der Gemeinde kartographiert. Er wird alle 5–10 Jahre von Gemeinden aufgestellt und an aktuelle Gegebenheiten angepasst.

2. Flächennutzungsplan und Bebauungsplan – die zwei Ebenen des Bauleitplans

Die Bauleitplanung als wichtigstes Werkzeug zur Lenkung und Ordnung städtebaulicher Entwicklung besteht aus einem zweistufigen System, welches im Baugesetzbuch geregelt ist. Diese zwei Ebenen sind zum einen der Flächennutzungsplan und zum anderen der Bebauungsplan. Ersterer ist in diesem Fall als vorbereitender Bauleitplan zu verstehen. Auf Grundlage dessen wird der Bebauungsplan als verbindlicher Part des Bauleitplans erstellt. Demzufolge hat der Bebauungsplan die grobmaschige Struktur des Flächennutzungsplans aufzugreifen und die planerischen Vorstellungen derGemeinde zu konkretisieren. Auch wenn einzig vom Bebauungsplan ein rechtsverbindlicher Charakter ausgeht, so muss auch der Flächennutzungsplan zwingend vorliegen.

3. Inhalte des Flächennutzungsplans

Die genauen Inhalte des Flächennutzungsplans orientieren sich am § 5 des Baugesetzbuchs (BauGB). Gemeinden beschließen in diesem beispielsweise, welche Formen der Bodennutzung zulässig sind oder ob eine Fläche überhaupt für die Bebauung zur Verfügung steht. Grundsätzlich ähnelt der Flächennutzungsplan einem Stadtplan. Der einzige Unterschied ist jedoch, dass die einzelnen Gemeindeabschnitte unterschiedlich eingefärbt und mit verschiedenen Planzeichen versehen sind. Anhand dieser lässt sich aus dem Flächennutzungsplan ablesen, welche Nutzungsarten für ein bestimmtes Gemeindegebiet vorgesehen sind. Zu den wichtigsten Nutzungsflächen im Flächennutzungsplan zählen:

• Wohngebiete,
• Mischgebiete,
• Gewerbegebiete,
• Gemeinbedarfsflächen (Flächen, die der Allgemeinheit dienen, wie z. B. Schulen),
• Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen,
• Sondergebiete,
• Grünflächen und
• Verkehrsflächen.

Darüber hinaus kann ein Flächennutzungsplan Hafen und Wasserflächen planen sowie jene, die für den Hochwasserschutz von besonderem Interesse sind. Hierzu zählen beispielsweise Deiche, Dämme, aber auch Kanäle und Gräben. Auch Waldflächen oder Flächen für die Landwirtschaft lassen sich in einem Flächennutzungsplan ausweisen. Damit verfügen Gemeinden über eine breite Palette an Nutzungsmöglichkeiten für das Gemeindegebiet. Die beschriebenen Optionen der Flächennutzung sind nicht abschließend, weshalb noch weitere Nutzungsmöglichkeiten denkbar sind.

4. Planvorbehalt für Vorhaben im Außenbereich

Sind bestimmte Bauvorhaben im Außenbereich geplant, so kommt dem Flächennutzungsplan eine ganz besondere Bedeutung zu. Windkraftanlagen sind gemäß § 35 BauGB grundsätzlich im Außenbereich einer Gemeinde erlaubt, können jedoch öffentlichen Belange entgegenstehen. In diesem Fall greift dann der Planungsvorbehalt. Sollte also ein Flächennutzungsplan bereits Flächen für Windkrafträder vorsehen, so wäre die Errichtung von Windkraftanlagen im übrigen Gemeindegebiet nicht zulässig.

5. Begründungspflicht im Flächennutzungsplan

Einem Flächennutzungsplan hat stets ein erläuternder Bericht beizuliegen, in welchem die Gründe anzugeben sind, die zu der Entscheidung über die Flächennutzung geführt haben. Flächennutzungspläne werden vorab von Bezirks- oder Landesverwaltungen genehmigt und sind bindend. Daher kann ein Bebauungsplan nicht einfach ein Gewerbegebiet dort festsetzen, wo der Flächennutzungsplan ein Wohngebiet ausweist.

6. Den Flächennutzungsplan einsehen

Der Blick in den Flächennutzungsplan ist für zukünftige Bauherren vorab notwendig. Nur so können Sie feststellen, ob Ihr Traumgrundstück von der Gemeinde überhaupt als Baufläche vorgesehen ist. Außerdem können Sie so vorab sehen, was für bauliche Maßnahmen die Gemeinde in der Zukunft noch geplant hat wie beispielsweise Straßenbauarbeiten oder das Anlegen von Grün- oder Gemeinflächen. Einzusehen ist der Flächennutzungsplan bei der jeweiligen Baubehörde.

7. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Baurecht

Sie sind sich nicht sicher, wo Sie den Flächennutzungsplan einsehen können und ob Ihr Bauvorhaben durch diesen gedeckt ist? Ein Anwalt kann Ihr Vorhaben prüfen und Ihnen Ihre Fragen zum Flächennutzungsplan beantworten.

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