Grundsteuerbescheid: Das müssen Eigentümer:innen wissen

1. Was ist der Grundsteuerbescheid?

Der Grundsteuerbescheid ist für Eigentümer:innen von Wohnungen, Immobilien oder Grundstücken von großer Bedeutung. Darin teilt die zuständige Gemeinde nämlich die Höhe der Grundsteuer mit, die auf den Besitz entfällt. Den Grundsteuerbescheid erhalten Sie, nachdem Sie Ihre Grundsteuererklärung abgegeben haben.

Nach Abgabe der Grundsteuererklärung erhalten Sie jedoch nicht nur einen Bescheid, sondern gleich drei: einen Bescheid über den Grundsteuerwert bzw. über die Grundsteueräquivalenzbeträge, einen Bescheid über den Grundsteuermessbetrag und schließlich den eigentlichen Grundsteuerbescheid. In den meisten Bundesländern stellt die zuständige Gemeinde den Grundsteuerbescheid aus; nur in den drei Stadtstaaten Hamburg, Berlin und Bremen erhalten Sie den Grundsteuerbescheid von den jeweiligen Finanzämtern. Wichtig: Sie müssen Ihren Grundsteuerbescheid nicht beantragen. Alle Bescheide werden per Post zugeschickt.

2. Erstellen Sie Ihre Grundsteuererklärung einfach und schnell mit LAMA

Damit Sie Ihren Grundsteuerbescheid auf Richtigkeit überprüfen können, müssen Sie zunächst eine Grundsteuererklärung abgeben: Erst, wenn alle Daten und Zahlen zu Ihrem Besitz vorliegen, kann die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer ermittelt werden.

• Alle Eigentümer:innen und Eigentümer müssen bis zum 31. Januar 2023 ihre Grundsteuerklärung abschicken.

Sie wollen Ihre Grundsteuererklärung schnell und unkompliziert erstellen lassen? Dann sollten Sie die Hilfe von LAMA in Anspruch nehmen. So einfach funktioniert's:

1. Registrieren Sie sich in wenigen Schritten bei LAMA.

2. LAMA stellt Ihnen daraufhin kurze und verständliche Fragen zu Ihren Immobilien.

3. Ihre Daten werden von LAMA geprüft.

4. LAMA erstellt nach der Prüfung Ihrer Daten Ihre Grundsteuererklärung und reicht diese beim Finanzamt ein.

3. Warum ist eine Feststellungserklärung notwendig?

Die Berechnung der Grundsteuer basiert aktuell auf Jahrzehnte alten Einheitswerten. In den alten Bundesländern werden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt, in den neuen Bundesländern gelten noch immer Einheitswerte aus dem Jahr 1935. Das führt zu einer unfairen Bewertung von Grundvermögen. Ein 2010 fertiggestelltes Gebäude wird beispielsweise wie ein Gebäude bewertet, das sich im Ausstattungszustand von 1964 befindet. Renovierungsarbeiten oder Abnutzungserscheinungen, die in den letzten Jahrzehnten passiert sind, spielen bei der Festsetzung des Einheitswertes keine Rolle.

Eine Reform war also dringend notwendig. 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnung der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Die alten Einheitswerte haben ausgedient; die Grundsteuer soll künftig auf Basis aktueller Werte ermittelt werden — bis zum 31. Januar 2023 müssen Eigentümer:innen daher eine „Erklärung zur Feststellung Ihres Grundstückswertes“ abgeben.

4. Überprüfen Sie alle Bescheide auf Fehler

In den meisten Bundesländern erhalten Sie nach Abgabe der Grundsteuererklärung drei Bescheide mit wichtigen Informationen; wir gehen Schritt für Schritt durch, was in den jeweiligen Bescheiden steht und wie Sie diese auf Richtigkeit überprüfen können. Immerhin sollten Sie bei Fehlern oder Ungenauigkeiten auch gegen den richtigen Grundsteuerbescheid vorgehen.

Die meisten Bundesländer schicken per Post:

• Bescheid über den Grundsteuerwert bzw. Grundsteueräquivalenzbeträge
• Bescheid über den Grundsteuermessbetrag
• Grundsteuerbescheid

Bescheid über Grundsteuerwert

Der erste Bescheid, der Bescheid über den Grundsteuerwert, wird vom Finanzamt ausgestellt — in der Regel kommt er zusammen mit dem Grundsteuermessbetrag in einem einzigen Brief. Wir klären, was in dem Bescheid steht:

• Der erste Abschnitt enthält die Grundstücksdaten und das Ergebnis der Bewertung, also den Grundsteuerwert. Überprüfen Sie alle Daten zu Ihrem Grundstück auf Richtigkeit. Gehören die Daten auch wirklich zu Ihrem Eigentum? Stimmen Sie mit den Daten überein, die Sie in der Grundsteuererklärung angegeben haben? Falls es hier Ungenauigkeiten oder sogar falsche Angaben gibt, müssen Sie Widerspruch einlegen.
• Auf den nächsten zwei Seiten wird die Berechnung des Grundsteuerwerts erklärt. Überprüfen Sie auch hier, ob die angegebenen Daten zu Ihrem Grundstück auch wirklich stimmen. Wichtig sind in diesem Abschnitt der Bodenrichtwert, das Baujahr, die Anzahl der Garagen und die Grundstücksfläche

Bescheid über Grundsteueräquivalenzbeträge

In den Bundesländern Bayern, Hamburg und Niedersachen erhalten Sie keine Informationen über den Grundsteuerwert, sondern stattdessen einen Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge. Diese Beträge setzen sich wie folgt zusammen:

• Die Äquivalenzzahl (0,50 Euro je Quadratmeter) wird mit der Wohnfläche multipliziert, daraus ergibt sich der Äquivalenzbetrag der Wohnfläche. Die Fläche von Grund und Boden wird mit der Äquivalenzzahl 0,04 Euro je Quadratmeter multipliziert, das Ergebnis ist dann der Äquivalenzbetrag für Grund und Boden. Bei einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern müsste der Äquivalenzbetrag der Wohnfläche also 50 Euro betragen. Hat der Grund und Boden eine Fläche von 400 Quadratmetern, müsste der Äquivalenzbetrag dementsprechend 16 Euro betragen.
• Auch hier gilt: Überprüfen Sie, ob die Beträge stimmen. Rechnen Sie im Zweifelsfall noch einmal nach.

Bescheid über Grundsteuermessbetrag

Der Grundsteuermessbetrag wird meist im selben Schreiben mitgeteilt wie der Grundsteuerwert, ist allerdings deutlich leichter zu überblicken: Hier wird der Grundsteuerwert (erster Bescheid) mit der Steuermesszahl multipliziert. Bei bebauten Grundstücken beträgt die Steuermesszahl 0,031 Prozent, bei unbebauten Grundstücken beträgt sie 0,034 Prozent. Der Grundsteuermessbetrag ist dann das Ergebnis der Rechnung. Überprüfen Sie den Betrag und legen Sie im Zweifelsfall Widerspruch ein.

Wir schauen auf die Ausnahmen. Die folgenden Bundesländer haben abweichende Steuermesszahlen:

• Sachsen: 0,036 Prozent (bebaut und unbebaut)
• Saarland: 0,034 Prozent (bebaut), 0,064 Prozent (unbebaut)
• Baden-Württemberg: 0,091 Prozent (bebaut), 0,13 Prozent (unbebaut)

In den Bundesländer Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gibt es eine Steuermesszahl für die Wohnfläche (70 Prozent) und für die Grundstücksfläche (100 Prozent). Die beiden Messzahlen werden mit den Grundsteueräquivalenzbeträgen multipliziert. So entstehen zwei Messbeträge, die anschließend addiert werden: Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.

Grundsteuerbescheid

Am Ende kommt dann endlich der Grundsteuerbescheid. In diesem steht, wie viel Grundsteuer Sie ab 2025 zahlen müssen. Überprüfen Sie auch hier noch einmal, ob die Angaben korrekt sind. Überprüfen Sie Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Grundsteuermessbetrag: Stimmen diese auch mit den Zahlen aus den anderen Bescheiden überein?

Letztlich sollten Sie auch prüfen, ob die angegebene Hebezahl, die von der Gemeinde angewendet wird, korrekt ist.

5. So legen Sie Widerspruch ein

Grundsätzlich gilt: Sobald der Grundsteuerbescheid eintrifft, gilt für den Widerspruch eine Frist von genau einem Monat. Genauer gesagt: Die Frist beginnt drei Tage nach dem Ausstellungsdatum, das auf dem Bescheid steht.

Sie haben auf einem der drei Bescheide einen Fehler gefunden? Stimmen die Daten nicht mit denen aus Ihrer Grundsteuererklärung überein? Dann sollten Sie mithilfe eines formlosen Schreibens gegen den Grundsteuerbescheid vorgehen. Es reicht, wenn Sie Namen, Adresse, Aktenzeichen und Steuernummer angeben. Diese Informationen können Sie in den meisten Fällen den Bescheiden entnehmen.

Schreiben Sie zum Beispiel: “Ich lege mit diesem Schreiben Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert ein” und erklären Sie anschließend, warum Sie dem Schreiben widersprechen. Den Brief schicken Sie dann an das zuständige Finanzamt. Sie können dem Grundsteuerbescheid auch erst einmal ohne Begründung widersprechen. In diesem Fall wird das Finanzamt Sie um eine Begründung bitten und eine neue Frist ansetzen.