Die Grundsteuerreform wird Eigentümer:innen noch lange beschäftigen. Schließlich soll der gesamte Besitz in Deutschland neu bewertet werden — das war auch längst überfällig, denn aktuell basiert die Berechnung zur Höhe der Grundsteuer auf Jahrzehnte alten Einheitswerten. Damit die neue Grundsteuer am 1. Januar 2025 in Kraft treten kann, müssen Eigentümer:innen bis zum 31. Januar eine Grundsteuererklärung abgeben. Danach erhalten sie einen Grundsteuerbescheid, der die Höhe der zu zahlenden Steuer mitteilt. Allerdings gibt es drei verschiedene Bescheide, und Eigentümer:innen sollten unbedingt wissen, wo die Unterschiede liegen.
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Der Grundsteuerbescheid ist für Eigentümer:innen von Wohnungen, Immobilien oder Grundstücken von großer Bedeutung. Darin teilt die zuständige Gemeinde nämlich die Höhe der Grundsteuer mit, die auf den Besitz entfällt. Den Grundsteuerbescheid erhalten Sie, nachdem Sie Ihre Grundsteuererklärung abgegeben haben.
Nach Abgabe der Grundsteuererklärung erhalten Sie jedoch nicht nur einen Bescheid, sondern gleich drei: einen Bescheid über den Grundsteuerwert bzw. über die Grundsteueräquivalenzbeträge, einen Bescheid über den Grundsteuermessbetrag und schließlich den eigentlichen Grundsteuerbescheid. In den meisten Bundesländern stellt die zuständige Gemeinde den Grundsteuerbescheid aus; nur in den drei Stadtstaaten Hamburg, Berlin und Bremen erhalten Sie den Grundsteuerbescheid von den jeweiligen Finanzämtern. Wichtig: Sie müssen Ihren Grundsteuerbescheid nicht beantragen. Alle Bescheide werden per Post zugeschickt.
Damit Sie Ihren Grundsteuerbescheid auf Richtigkeit überprüfen können, müssen Sie zunächst eine Grundsteuererklärung abgeben: Erst, wenn alle Daten und Zahlen zu Ihrem Besitz vorliegen, kann die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer ermittelt werden.
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Die Berechnung der Grundsteuer basiert aktuell auf Jahrzehnte alten Einheitswerten. In den alten Bundesländern werden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt, in den neuen Bundesländern gelten noch immer Einheitswerte aus dem Jahr 1935. Das führt zu einer unfairen Bewertung von Grundvermögen. Ein 2010 fertiggestelltes Gebäude wird beispielsweise wie ein Gebäude bewertet, das sich im Ausstattungszustand von 1964 befindet. Renovierungsarbeiten oder Abnutzungserscheinungen, die in den letzten Jahrzehnten passiert sind, spielen bei der Festsetzung des Einheitswertes keine Rolle.
Eine Reform war also dringend notwendig. 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnung der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Die alten Einheitswerte haben ausgedient; die Grundsteuer soll künftig auf Basis aktueller Werte ermittelt werden — bis zum 31. Januar 2023 müssen Eigentümer:innen daher eine „Erklärung zur Feststellung Ihres Grundstückswertes“ abgeben.
In den meisten Bundesländern erhalten Sie nach Abgabe der Grundsteuererklärung drei Bescheide mit wichtigen Informationen; wir gehen Schritt für Schritt durch, was in den jeweiligen Bescheiden steht und wie Sie diese auf Richtigkeit überprüfen können. Immerhin sollten Sie bei Fehlern oder Ungenauigkeiten auch gegen den richtigen Grundsteuerbescheid vorgehen.
Die meisten Bundesländer schicken per Post:
Der erste Bescheid, der Bescheid über den Grundsteuerwert, wird vom Finanzamt ausgestellt — in der Regel kommt er zusammen mit dem Grundsteuermessbetrag in einem einzigen Brief. Wir klären, was in dem Bescheid steht:
In den Bundesländern Bayern, Hamburg und Niedersachen erhalten Sie keine Informationen über den Grundsteuerwert, sondern stattdessen einen Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge. Diese Beträge setzen sich wie folgt zusammen:
Der Grundsteuermessbetrag wird meist im selben Schreiben mitgeteilt wie der Grundsteuerwert, ist allerdings deutlich leichter zu überblicken: Hier wird der Grundsteuerwert (erster Bescheid) mit der Steuermesszahl multipliziert. Bei bebauten Grundstücken beträgt die Steuermesszahl 0,031 Prozent, bei unbebauten Grundstücken beträgt sie 0,034 Prozent. Der Grundsteuermessbetrag ist dann das Ergebnis der Rechnung. Überprüfen Sie den Betrag und legen Sie im Zweifelsfall Widerspruch ein.
Wir schauen auf die Ausnahmen. Die folgenden Bundesländer haben abweichende Steuermesszahlen:
In den Bundesländer Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gibt es eine Steuermesszahl für die Wohnfläche (70 Prozent) und für die Grundstücksfläche (100 Prozent). Die beiden Messzahlen werden mit den Grundsteueräquivalenzbeträgen multipliziert. So entstehen zwei Messbeträge, die anschließend addiert werden: Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.
Am Ende kommt dann endlich der Grundsteuerbescheid. In diesem steht, wie viel Grundsteuer Sie ab 2025 zahlen müssen. Überprüfen Sie auch hier noch einmal, ob die Angaben korrekt sind. Überprüfen Sie Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Grundsteuermessbetrag: Stimmen diese auch mit den Zahlen aus den anderen Bescheiden überein?
Letztlich sollten Sie auch prüfen, ob die angegebene Hebezahl, die von der Gemeinde angewendet wird, korrekt ist.
Grundsätzlich gilt: Sobald der Grundsteuerbescheid eintrifft, gilt für den Widerspruch eine Frist von genau einem Monat. Genauer gesagt: Die Frist beginnt drei Tage nach dem Ausstellungsdatum, das auf dem Bescheid steht.
Sie haben auf einem der drei Bescheide einen Fehler gefunden? Stimmen die Daten nicht mit denen aus Ihrer Grundsteuererklärung überein? Dann sollten Sie mithilfe eines formlosen Schreibens gegen den Grundsteuerbescheid vorgehen. Es reicht, wenn Sie Namen, Adresse, Aktenzeichen und Steuernummer angeben. Diese Informationen können Sie in den meisten Fällen den Bescheiden entnehmen.
Schreiben Sie zum Beispiel: “Ich lege mit diesem Schreiben Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert ein” und erklären Sie anschließend, warum Sie dem Schreiben widersprechen. Den Brief schicken Sie dann an das zuständige Finanzamt. Sie können dem Grundsteuerbescheid auch erst einmal ohne Begründung widersprechen. In diesem Fall wird das Finanzamt Sie um eine Begründung bitten und eine neue Frist ansetzen.
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