Kaution einbehalten

In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, wann und wie lange ein Vermieter die Kaution einbehalten darf. Außerdem werden Sie über die Rechte und Pflichten des Mieters aufgeklärt. 

1. Grundsätzliches zur Mietkaution

Mit der Kaution werden die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag gesichert. Diese Ansprüche können beispielsweise die Durchführung von Schönheitsreparaturen sein. Gesetzlich vorgeschrieben ist diese Mietsicherheit nicht, wird aber häufig im Vertrag festgeschrieben. Sie darf allerdings nur maximal drei Netto-Monatsmieten betragen. Alles was Sie darüber hinaus gezahlt haben, können Sie ohne weiteres zurückverlangen. Ihr Vermieter muss Ihnen außerdem die Möglichkeit zu Ratenzahlung anbieten.

Wenn Sie die Mietkaution an den Vermieter übergeben haben, muss dieser den Betrag von seinem Vermögen getrennt auf ein separates Konto einzahlen. Die daraus entstandenen Zinsen sind dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auszuzahlen.

2. Wann darf die Kaution einbehalten werden?

Die Mietkaution hat den Zweck, die Forderungen des Vermieters zu sichern. Das bedeutet, dass die Kaution auch nur dafür verwendet werden darf. Je nach Umfang darf der Vermieter die Mietsicherheit teilweise oder gänzlich einbehalten, wenn er Forderungen aus dem Mietvertrag damit verrechnen kann. Ohne Zweckbindung für Ansprüche aus Ihrem Mietvertrag darf Ihr Vermieter die Kaution also nicht verrechnen oder einbehalten (BGH 2012 Az.: VIII ZR 36/12). Natürlich können in jedem Vertrag individuelle Vereinbarungen getroffen werden.

Eine Zweckbindung liegt zum Beispiel bei folgenden Ansprüchen vor:

• Miete,
• Schönheitsreparaturen (oder Schadensersatz wegen nicht erfolgter Schönheitsreparaturen),

• Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache,
• Nachzahlung von Betriebskosten.

Das Einbehalten der Kaution wegen Schönheitsreparaturen setzt dabei voraus, dass der Mieter laut Vertrag für die Instandsetzung zuständig ist.

3. Wie lange kann der Vermieter die Kaution einbehalten?

Die Auszahlung der Mietkaution und den erwirtschaften Zinsen kann sich bis zu einem halben Jahr hinziehen. Zwar erwarten die meisten Mieter, ihr Geld direkt nach Beendigung des Mietvertrages zurückzuerhalten, allerdings bekommen Vermieter eine Prüfungsfrist gewährt. In dieser wird seitens des Vermieters kontrolliert, ob noch Ansprüche gegen den Mieter bestehen. So ist es beispielsweise nicht unüblich, auf die Nebenkostenabrechnung zu warten, um eventuelle Differenzen begleichen zu können. Die Frist bestimmt sich in jedem Fall individuell, dauert in der Regel aber nicht länger als sechs Monate. Im Rahmen der Prüfungsfrist darf nur so viel Geld von der Kaution einbehalten werden, wie für die voraussichtlichen Gegenansprüche wie Reparaturen oder Nachzahlungen benötigt werden. Darüber hinaus verfällt diese Frist, wenn Mietwohnung oder -haus bereits weitervermietet wurden. Wenn die Prüfungsfrist abgelaufen ist, kann der Mieter die Offenlegung der angefallenen Zinsen und die Höhe der Kaution sowie deren Auszahlung (schriftlich!) fordern. Aber erst, wenn keinerlei Ansprüche des Vermieters mehr gegen seinen Mieter bestehen, muss die Mietkaution inklusive Zinsen tatsächlich ausgezahlt werden.

4. Kaution einbehalten: die Rechte des Mieters

Der Vermieter hat Sie nach Aufforderung zu informieren, in welchem Umfang Ihre Kaution aufgrund der Verzinsung gewachsen ist. Des Weiteren haben Sie – sofern keine Ansprüche mehr gegen Sie als Mieter bestehen – das Recht auf Rückzahlung der Kaution.

5. Kaution einbehalten: die Pflichten des Mieters

Viele denken, dass die Kaution verrechnet werden kann und sie deshalb für die letzten Monate keine Miete mehr zahlen müssen. Das ist ein Irrglaube. Die Kaution dient zum Schutz des Vermieters. Würde die Mietkaution „abgewohnt“ werden, hätte der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Sicherheit mehr für eventuell anfallende Kosten. Sie müssen die Miete also wie gewohnt bis zum Ende weiterzahlen. Ausnahmen sind nur möglich, wenn dies mit dem Vermieter so vereinbart ist.

Der Mieter muss seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution inklusive Zinsen innerhalb von drei Jahren einfordern. Ansonsten ist das Recht darauf verjährt. Die Verjährungsfrist beginnt im Januar des Folgejahres des Anspruchsbeginns. Wenn Sie also zu Ende September 2016 kündigen, hat ihr Vermieter sechs Monate (bis März) Zeit, sämtliche Ansprüche gegen Sie zu prüfen. Gab es da tatsächlich etwas, was beglichen werden musste, beginnt Ihr Rückforderungsanspruch im März 2017, die Verjährungsfrist demnach im Januar 2018. Ihr Anspruch auf Rückzahlung besteht daher bis 2021.

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