Mietminderung wegen Lärm

1. Wann kann ich eine Mietminderung wegen Lärm verlangen?

Wenn Sie durch anhaltende Lärmbelästigungen im Gebrauch Ihrer Wohnung beeinträchtigt werden, sind Sie gemäß § 536 Absatz 1 BGB berechtigt, die Miete gänzlich oder anteilig herabzusetzen. Ob eine Mietminderung wegen Lärm zulässig ist, hängt von der Art und Dauer der Ruhestörung ab.

Was ist eine Ruhestörung?

Wann eine Ruhestörung vorliegt, lässt sich nicht pauschal bestimmen und ist abhängig vom jeweiligen Einzelfall. Grundsätzlich lässt sich allerdings sagen, dass der Mieter störende Geräusche über Zimmerlautstärke hinaus – insbesondere während der Ruhezeiten – nicht hinnehmen muss.

Die Ruhezeiten sind dabei meistens in der vom Mieter unterzeichneten Hausordnung klar definiert. Falls nicht, sind diese auch noch in den Lärmschutzvorschriften des Landesimmissionsschutzgesetzes des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Häufig entspricht die Ruhezeit dem Zeitraum von 22 Uhr bis 6 Uhr sowie sonn- und feiertags ganztägig. Meistens gibt es zusätzlich noch eine mittägliche Ruhezeit. Während dieser Ruhezeiten darf Lärm außerhalb der eigenen Wohnung gar nicht bzw. nur sehr leise wahrnehmbar sein.

Als Gründe für eine Ruhestörung gelten u. a.:

• Baulärm im Haus oder von außen
• Lärmbelästigung durch Tiere
• Klopfgeräusche und Knackgeräusche durch Heizungen
• Nachbarlärm durch andere Mieter
• Hinzutretender Lärm von außen, wie etwa erhöhtes Verkehrsaufkommen

Welche Rechte habe ich?

Zunächst können Sie das persönliche Gespräch mit dem jeweiligen Lärmverursacher suchen. Vielleicht ist dem Nachbar gar nicht bewusst, wie stark die Geräusche bis in Ihre Wohnung durchdringen. Sollte das Gespräch nicht möglich sein oder zu keinem befriedigenden Ergebnis führen, stehen Ihnen folgende Möglichkeiten offen:

• Mietminderung nach § 536 Absatz 1 BGB bei andauernden/regelmäßigen Ruhestörungen
• Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses Ihrerseits, falls die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar ist
• Anzeige wegen Ruhestörung bei der entsprechenden Behörde erheben. Der betroffene Ruhestörer hat dann mit einem Bußgeld zu rechnen

Wann ist keine Mietminderung gerechtfertigt?

Nicht auf jede unangenehme Lärmbelästigung können Sie mit einer Mietminderung reagieren. Als Mieter müssen Sie eine gewisse Grundtoleranz zeigen. Insbesondere wenn die Lärmbelästigung bereits bei Einzug vorhersehbar war, kann eine Mietminderung wegen Lärm ungerechtfertigt sein. In folgenden Konstellationen haben Gerichte bisher entschieden, dass eine Mietminderung wegen Lärm nicht gewährt werden kann:

• Lärm als allgemeines Lebens- und Mietrisiko, z. B. Vogelgesang (Amtsgericht Köpenick, Urteil vom 03.05.2013, Az. 12 C 384/12)
• Vorhersehbarer oder bekannter Lärm, wenn also bereits bei Einzug ersichtlich war, dass demnächst Bauarbeiten beginnen oder die Wohnung an einer Hauptverkehrsstraße liegt (Landgericht Gießen, Urteil vom 15.12.2010, Az. 1 S 210/10)

Auch eine Mietminderung wegen Kinderlärm ist nicht ohne Weiteres möglich – die Rechtsprechung ist überwiegend der Meinung, dass beim normalen kindlichen Verhalten naturgemäß Geräusche entstehen und zu tolerieren sind. Tritt der Lärm jedoch regelmäßig, über das Maß (z. B. 1 bis 4 Stunden täglich) und entgegen der Rücksichtnahmepflicht auf, ist eine Mietminderung laut BGH möglich (Az. VIII ZR 226/16)

2. Wie hoch kann die Mietminderung bei Lärm sein?

Die Höhe der möglichen Mietminderung bei Lärm ist individuell zu bewerten. Für die Berechnung der Mietminderung sind verschiedene Faktoren zu beachten:

• Die Dauer der Lärmbelästigung
• Die Intensität der Lärmbelästigung
• Die Lokalität der Lärmbelästigung, also welche Räume betroffen sind
• Ebenfalls ausschlaggebend kann sein, wie viel Zeit Sie tagsüber in der Wohnung verbringen

Der Blick in eine Mietminderungstabelle kann wichtige Anhaltspunkte liefern. Die folgenden Beispiele sollen als Orientierungshilfe dienen, wie Gerichte in vorangegangenen Fällen entschieden haben:

Problematisch kann es allerdings werden, wenn Sie die Mietminderung fälschlicherweise zu hoch angesetzt haben – denn dann kommen Sie schuldhaft in Zahlungsverzug. Wenn Sie nun an 2 aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als 1 Monatsmiete oder dauerhaft mit mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand sind, hat Ihr Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie hoch Sie die Mietminderung ansetzen sollen, kann es sinnvoll sein, die volle Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen – so haben Sie Zeit, um die Höhe im Zweifel z. B. mit einem Anwalt abzustimmen.

3. Wie kann ich eine Mietminderung wegen Lärm geltend machen?

Wenn Sie trotz der Versuche, das Problem durch ein persönliches Gespräch zu lösen, keine Besserung erzielen konnten und weiterhin in der Nutzung Ihrer Mietsache eingeschränkt werden, können Sie eine Mietminderung geltend machen. Dazu können Sie wie folgt vorgehen:

Mängelanzeige und Fristsetzung

Zunächst müssen Sie dem Vermieter eine Mängelanzeige zukommen lassen. Dies ist unverzüglich nach Auftreten des Mietmangels zu geschehen. Wenn Sie trotz der Kenntnis der Lärmbeeinträchtigung weiterhin uneingeschränkt zahlen, verlieren Sie ggf. den Rückforderungsanspruch.

In der Mängelanzeige ist die Mietminderung anzukündigen sowie dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung einzuräumen. Hierzu finden Sie online auch Musterbriefe zur Mietminderung bei Lärm durch Nachbarn oder andere Ursachen.

Lässt der Vermieter die gesetzte Frist verstreichen, ohne etwas zur Beseitigung der Mängel veranlasst zu haben, dann können Sie die Miete mindern. Für den Fall, dass der Vermieter selbst der Verursacher des Lärms ist, besteht ein Schadensersatzanspruch gemäß § 536a BGB. Beachten Sie jedoch, dass Sie nach Beseitigung des Mangels die Miete wieder unaufgefordert in voller Höhe zahlen müssen, da Sie sich ansonsten schuldhaft in den Zahlungsverzug begeben.

Wann ist ein Lärmprotokoll sinnvoll?

Muss die Mietminderung vor Gericht durchgesetzt werden, so muss der Mieter die Ruhestörungen nachweisen können. Sie befinden sich also in der Dokumentations- und Beweispflicht. Zu diesem Zweck kann in solchen Fällen ein Lärmprotokoll hilfreich sein. Darin können Sie Folgendes festhalten:

• Wann tritt der Lärm auf?
• Wie oft tritt der Lärm auf?
• Um welche Art von Lärm handelt es sich?

Zwar lassen sich viele Streitigkeiten auch ohne Lärmprotokoll lösen – etwa dann, wenn der Vermieter die Mietminderung akzeptiert – allerdings sind Sie mit einem Protokoll der Ruhestörungen auf der sicheren Seite.

Wie kann ein Anwalt helfen?

Wenn der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptieren möchte, kann ein Anwalt individuell die Höhe der Mietminderung berechnen und ggf. für Sie eine Mietminderung durchsetzen. Auch wenn noch Unklarheiten bestehen – etwa darüber, ob die Lärmbelästigung für eine Mietminderung wegen Lärm ausreicht – kann Ihnen ein Anwalt Klarheit verschaffen.

Können Sie sich jedoch problemlos persönlich mit dem Vermieter über die Höhe der Mietminderung einigen, ist eine Beauftragung eines Anwalts nicht notwendig.

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