Kündigung Gewerbemietvertrag: 3 Wege für Mieter & Vermieter

1. Corona-Pandemie: Was gilt jetzt für die Kündigung eines Gewerbemiet­vertrags?

Wegen der Corona-Krise haben viele Gewerbetreibende ihre Betriebe auf staatliche Anordnung geschlossen oder unterliegen Einschränkungen.

Im Eilverfahren hat der Bundestag das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet.

Es gilt seit dem 01.04.2020 und bezieht sich unter anderem auch auf rechtliche Regelungen zur Kündigung von Gewerbemietverträgen.

Mietschulden, die wegen der Corona-Krise entstehen, berechtigen den Vermieter nicht zur außerordentlichen Kündigung des Gewerbemietvertrags. Die Verpflichtung des Mieters, die Miete fristgerecht zu bezahlen, bleibt aber grundsätzlich bestehen.

Die für das Gewerbemietrecht relevanten Details des Gesetzes:

• Mietschulden, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 entstehen, berechtigen den Vermieter nicht – wie unter normalen Umständen – zur außerordentlichen Kündigung eines Gewerbemietvertrags.
• Der Mieter muss nachweisen, dass Corona den Zahlungsverzug ausgelöst hat – z. B. durch die behördliche Schließungsverfügung, Anträge auf staatliche Unterstützung oder eine eidesstattliche Versicherung.
• Mietschulden inkl. Verzugszinsen müssen bis spätestens 30.06.2022 nachgezahlt werden – ansonsten kann der Vermieter den Gewerbemietvertrag außerordentlich kündigen.
• Der Gesetzgeber kann den Zeitraum des gesetzlichen Kündigungsausschlusses bis zum 30. September 2020 oder darüber hinaus verlängern, wenn nötig.

Alle anderen Kündigungsrechte des Gewerbemietrechts gelten für beide Vertragsparteien unverändert. Allerdings kann eine Vertragsanpassung gemäß Artikel 240 § 7 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) infrage kommen, wenn wegen Corona Gewerberäume nicht oder nur eingeschränkt nutzbar sind. Unter Umständen ist dann eine Mietminderung wegen Corona  möglich.

2. Besonderheiten des Gewerbe­mietvertrags – 3 Wege zur Kündigung

Im gewerblichen Kontext sind Vermieter und Mieter gleichberechtigte Kaufleute. Für einen Gewerbemietvertrag gilt daher – anders als im Wohnmietrecht – kein Mieterschutz.

Der Gesetzgeber räumt den Vertragsparteien einen deutlich größeren Spielraum ein, um das Mietverhältnis vertraglich individuell zu gestalten – die sogenannte Vertragsfreiheit.

Eine individuelle, vom Gesetz abweichende Vertragsgestaltung ist nicht nur möglich, sondern üblich. Gewerbemietverträge werden in den meisten Fällen langfristig abgeschlossen – und sind für die Dauer der Laufzeit grundsätzlich bindend.

Gewerbemietvertrag kündigen – diese Optionen haben Sie

Für Mieter und Vermieter kommen grundsätzlich 3 Wege infrage, um einen Gewerbemietvertrag zu kündigen:

• ordentliche Kündigung bei unbefristeten Verträgen (Kapitel 4)
• außerordentliche Kündigung bei erheblichen Pflichtverstößen (Kapitel 5)
• Sonderkündigungsrecht z. B. bei Modernisierung und Insolvenz (Kapitel 6)

Nicht immer ist die vorzeitige Kündigung eines Gewerbemietvertrags möglich: Befristete Verträge können beispielsweise in der Regel nicht ordentlich gekündigt werden, sondern laufen automatisch aus.

Die individuelle Vertragsgestaltung und gesetzliche Vorschriften eröffnen beiden Vertragsparteien aber auch Schlupflöcher aus dem Vertrag. Andersherum können Formfehler eine berechtigte Kündigung unwirksam machen.

Ein Anwalt für Gewerbemietrecht kann Ihren Einzelfall bewerten und Mieter sowie Vermieter zu Rechten und Pflichten im Falle einer geplanten oder erhaltenen Kündigung beraten.

Weigert sich ein Mieter, nach frist- und formgerechter Kündigung auszuziehen, können Vermieter Räumungsklage einreichen.

4. In diesen Fällen lassen sich Gewerbe­mietverträge ordentlich kündigen

Eine ordentliche Kündigung ist nur bei unbefristeten Gewerbemietverträgen möglich. Einzige Ausnahme: befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von 30 Jahren nach Ablauf der 30 Jahre.

Kündigungsfrist bei Gewerbemietverträgen:

Bei einer ordentlichen Kündigung gilt die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist – bzw. die gesetzliche Kündigungsfrist, wenn es keine individuelle Regelung im Vertrag gibt.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für einen Gewerbemietvertrag beträgt laut § 580a BGB 6 Monate. Die Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am 3. Werktag des Quartals vorliegen – ansonsten verlängert sich die gesetzliche Frist auf 9 Monate.

Berechnungsbeispiel zur gesetzlichen Kündigungsfrist:

Kündigungsfrist = 6 Monate
Die Kündigung geht am 03.07.2020 ein (dem 3. Werktag des 3. Quartals). Sie wird 6 Monate später, am 31.12.2020, wirksam.

Kündigungsfrist = 9 Monate
Geht die Kündigung erst einen Tag später, am 04.07.2020, ein (dem 4. Werktag des 3 Quartals), wird sie dadurch erst 9 Monate später, am 31.03.2021, wirksam.

Zeitlich befristete Mietverträge

Bei zeitlich befristeten Verträgen entfällt die Möglichkeit zur Beendigung des Gewerbemietvertrags durch eine ordentliche Kündigung. Ausgenommen sind Verträge mit einer Laufzeit von 30 Jahren nach Ablauf der 30 Jahre.

Der Vertrag endet – sofern er keine Verlängerungsklausel enthält – automatisch mit dem Ablauf der Frist.

4 Alternativen für zeitlich befristete Gewerbemietverträge:

• Einvernehmlicher Aufhebungsvertrag
• Außerordentliche Kündigung bei Vorliegen wichtiger Gründe (Details in Kapitel 5)
• Sonderkündigungsrecht (siehe Kapitel 6)
• Untermietvertrag mit Einverständnis des Vermieters

Verlängerungsklausel und Optionsklausel

Befristete Gewerbemietverträge können sogenannte Verlängerungs- oder Optionsklauseln beinhalten. Beide Regelungen dienen dazu, das Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung übergangslos weiterzuführen, ohne einen neuen Vertrag aufsetzen zu müssen.

Die Verlängerungsklausel greift automatisch, wenn die Vertragsparteien nicht rechtzeitig widersprechen. Der Vertrag verlängert sich dadurch um einen vertraglich definierten Zeitraum – üblicherweise um 1 Jahr.

Bei einer Optionsklausel hingegen muss die Verlängerung des Mietverhältnisses von einer der beiden Vertragsparteien aktiv eingefordert werden. Ansonsten läuft der Vertrag nach der Befristung aus.

5. Wann ist die außerordentliche Kündigung eines Gewerbemiet­vertrags möglich?

Unter bestimmten Umständen lässt sich ein Gewerbemietvertrag außerordentlich kündigen – unabhängig davon, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist.

Eine außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrags ist unter 2 Voraussetzungen möglich:

1. Vertragliche Vereinbarung: Individuell im Mietvertrag vereinbarte Gründe treten ein – z. B. eine Insolvenz.
2. Gesetzliche Vorschrift: Es liegt ein wichtiger Grund vor, der eine außerordentliche fristlose Kündigung per Gesetz ermöglicht.

Im Regelfall bedarf es vor der außerordentlichen Kündigung einer schriftlichen Abmahnung, die die Gegenseite auf das vertragswidrige Verhalten hinweist und ihr die Möglichkeit gibt, es zu korrigieren. Ausgenommen sind erhebliche Mietschulden, unerlaubte Untervermietung oder Straftaten wie z. B. Sachbeschädigung.

Kann der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegen?

Für die außerordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags braucht es einen guten Grund – und zwar unabhängig davon, welche Partei kündigen möchte.

Kündigt der Vermieter außerordentlich, kann es sinnvoll sein, zuerst zu prüfen, ob ein solcher Grund auch tatsächlich vorliegt. In der Regel muss der Vermieter seinem Mieter nämlich noch eine Chance geben, die beanstandete Vertragsverletzung zu beseitigen. Das bedeutet, dass der Kündigung eine Abmahnung vorangegangen sein muss.

Ist dem nicht so, ist ein Widerspruch gegen die Kündigung des Gewerbemietvertrags möglich. Ob die Kündigung rechtens ist und ob Sie dagegen vorgehen können, weiß ein Anwalt. Er kann das Kündigungsschreiben prüfen und Sie über mögliche Handlungsoptionen beraten.

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Wann hat der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf eine außerordentliche Kündigung?

Die folgenden wichtigen Gründe berechtigen den Vermieter gemäß § 543 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Gewerbemietvertrags:

Der Mieter

• ist mit 2 aufeinanderfolgenden Mieten – oder erheblichen Teilen – in Verzug.
• zahlt Miete oder Nebenkosten ständig unpünktlich.
• missachtet eine vertraglich vereinbarte Betriebspflicht (z. B. feste Öffnungszeiten)
• ist ohne Zustimmung des Vermieters ein Untermietverhältnis eingegangen.
• setzt die Gewerberäume hohen Risiken aus (z. B. durch eigenmächtige Baumaßnahmen).
• kommt seiner vertraglich vereinbarten Pflicht zur Instandhaltung nicht nach.

Zahlt der Gewerbemieter die Miete häufiger nur anteilig oder gar nicht, steht es dem Vermieter frei, den Mietrückstand einzuklagen.

Wann kann der Mieter außerordentlich kündigen?

§ 543 BGB berechtigt den Mieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Gewerbemietvertrags, wenn

• der Vermieter ihm die Räume nicht rechtzeitig übergibt oder den Zugang verwehrt.
• die Mieträume die Gesundheit gefährden – z. B. bei Schimmelbefall.
• die Mieträume bedeutende Mängel aufweisen – z. B. bei Heizungsausfall.
• der Vermieter gegen eine vereinbarte Konkurrenzausschlussklausel verstößt.

6. In diesen Fällen gibt es ein Sonder­kündigungsrecht

Mietern und Vermietern steht unter bestimmten Umständen ein Sonderkündigungsrecht zu. Es gilt beispielsweise in den folgenden Fällen:

• Modernisierungsmaßnahmen
• Der Gewerbemieter verstirbt
• Insolvenz des Mieters
• Insolvenz des Vermieters

Modernisierungs­maßnahmen

Auch bei Gewerberaummietverhältnissen hat der Vermieter das Recht, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Diese sind dem Mieter mindestens 3 Monate vorher anzukündigen.

Der Mieter kann dann bis zum Ende des laufenden Monats das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Möchte der Vermieter lediglich sogenannte Bagatellmaßnahmen durchführen, besteht kein Sonderkündigungsrecht.

Mieter verstirbt

Verstirbt der Mieter, können sowohl seine Erben als auch der Vermieter innerhalb von 1 Monat nach Kenntnis über den Tod mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Vermieter haben kein Sonderkündigungsrecht, wenn einer von mehreren Mietern stirbt. Die übrigen Mieter können das Mietverhältnis aber gemeinsam mit den Erben mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden.

Verstirbt der gesetzliche Vertreter einer juristischen Person, besteht kein Sonderkündigungsrecht. Verstirbt beispielsweise der Geschäftsführer einer GmbH, bleibt das Mietverhältnis unangetastet und wird durch den Nachfolger fortgeführt.

Insolvenz des Mieters

Hat der Mieter einen Insolvenzantrag gestellt, darf ihm der Vermieter nicht wegen Mietverzugs oder Verschlechterung der Vermögensverhältnisse kündigen (§ 112 Insolvenzordnung).

Der Insolvenzverwalter des Mieters kann aber „ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen“ (§ 109 Insolvenzordnung). Es gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende.

Insolvenz des Vermieters

Meldet der Vermieter Insolvenz an, wird ein bestehendes Mietverhältnis fortgeführt. Verkauft er die Immobilie oder wird sie zwangsversteigert, wird der neue Eigentümer Vertragspartner.

Der neue Eigentümer hat – bei befristeten und auch unbefristeten Verträgen – das Recht, den Gewerbemietvertrag außerordentlich unter Berücksichtigung der gesetzlichen Frist zu kündigen.

7. Was gilt für Nebenkosten & Mietkaution?

Wird das Mietverhältnis beendet, stellt sich auch die Frage nach der Abrechnung von Betriebskosten und Mietsicherheit wie einer Kaution.

Abrechnung der Nebenkosten

Der Vermieter ist verpflichtet, spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode die Nebenkostenabrechnung herauszugeben. Andernfalls  hat der Gewerbemieter Anspruch auf Erstattung der Nebenkostenvorauszahlungen.

Allerdings kann er auch später noch die Nebenkosten abrechnen und geltend machen – denn im Gewerbemietrecht gilt anders als bei Mietverträgen zu Wohnzwecken die gesetzliche Ausschlussfrist für Nebenkostennachforderungen nicht.

Rückerstattung der Kaution

Für die Rückerstattung der Mietkaution gibt es keine gesetzlichen Fristen. Die Rechtsprechung geht aber davon aus, dass Vermieter die Kaution für Gewerberäume spätestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses abrechnen müssen. Alternativ ist eine längere Frist möglich – dann müssen sie aber erklären, weshalb diese angemessen und erforderlich ist.

Verjährungsfristen für Miete, Nebenkosten & Kaution

Für Zahlungen von Miete, Nebenkosten und Kaution gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren. Nach Ablauf der Frist erlöschen alle Ansprüche. Die Verjährung setzt mit dem Ende des Jahres ein, in dem

• der Anspruch entstanden ist.
• der Gläubiger von den entsprechenden Umständen Kenntnis erlangt hat.

Bei der Nebenkostennachforderung ist das Ende des Jahres entscheidend, in dem Mieter die Nebenkostenabrechnung erhält.

8. So kündigen Sie einen Gewerbe­mietvertrag rechtssicher – mit Musterschreiben

Ein Gewerbemietvertrag lässt sich – anders als der Mietvertrag für eine Wohnung – ohne Angabe von Gründen kündigen.

Das Kündigungsschreiben für den Gewerbemietvertrag muss formale Anforderungen erfüllen und die Zustellung nachweislich fristgerecht erfolgen – ansonsten kann die Kündigung des Gewerbemietvertrags unwirksam sein.

Formale Anforderungen

Wer formale Anforderungen an das Kündigungsschreiben missachtet, riskiert, dass die Kündigung unwirksam ist.

Außerdem ist es wichtig, formelle Anforderungen wie z. B. die Fristsetzung bei der Nachbesserung einzuhalten.

Die Kündigung eines Gewerbemietvertrags muss in der Schriftform erfolgen, wenn die Parteien dies vereinbart haben. Eine schriftliche Kündigung empfiehlt sich zu Nachweiszwecken – sie kann auch per E-Mail erfolgen (§ 127 BGB).

Das Schreiben muss an alle Mieter bzw. Vermieter adressiert sein, die eindeutige Bezeichnung des Gewerbeobjekts enthalten und handschriftlich von allen Mietern bzw. Vermietern unterzeichnet sein.

Die Kündigung kann auch durch nur einen Gesellschafter erfolgen, wenn er die Vertretungsvollmacht dafür nachweisen kann – ohne Vollmacht kann die Kündigung abgelehnt werden (§ 174 BGB).

Sie können unsere kostenlosen, anwaltlich vorgeprüften Musterschreiben nutzen, um Ihren Gewerbemietvertrag bequem und unter Beachtung aller formalen Anforderungen zu kündigen.

Musterschreiben „Kündigung eines Gewerbemietvertrags für Mieter“

Musterschreiben „Kündigung eines Gewerbemietvertrags für Vermieter“

Zustellung mit Nachweis

Ist die ordentliche Kündigungsfrist nicht individuell vertraglich geregelt, gilt die gesetzliche Vorgabe von 6 Monaten.

Für eine fristgerechte Kündigung zählt nicht der Versand. Entscheidend ist, wann das Schreiben den Empfänger erreicht.

Egal, welche Seite den Gewerbemietvertrag kündigt – die rechtzeitige Zustellung nachweisen muss im Zweifelsfall immer der Verfasser.

Möglich ist der Versand per Einschreiben mit Rückschein. Der Zugangsbeweis ist allerdings nur erbracht, wenn der Empfänger den Rückschein auch unterschreibt.

Es kann sinnvoll sein, die Kündigung des Gewerbemietvertrags persönlich zu übergeben und sich die Zustellung auf einer Kopie des Schreibens von einer empfangsberechtigten Person mit Datum quittieren zu lassen.