Mündlicher Mietvertrag: Gültigkeit und Handlungsempfehlungen

1. Wann gilt ein mündlicher Mietvertrag als abgeschlossen?

Ein mündlicher Mietvertrag entsteht, wenn ein mündliches Angebot eines Vertragspartners vom anderen angenommen wird. Dieses Angebot umfasst, ebenso wie ein schriftlicher Mietvertrag, die Einigung über die wesentlichen Bestandteile des Vertrages:

• Vertragsparteien,
• Mietgegenstand,
• Zeitpunkt des Einzugs,
• Dauer des Mietverhältnisses,
• Höhe des Entgelts

Für mündliche Mietverträge gelten, ebenso wie für schriftliche, die im BGB ab § 549 festgehaltenen Rechte und Pflichten. Entscheidend für den Abschluss eines mündlichen Mietvertrages ist, dass sich beide Parteien über denselben im Klaren waren, da ansonsten eine Anfechtung wegen Irrtums gemäß § 119 möglich wäre. Wird der Mietvertrag für länger als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er als unbefristet und kann frühestens nach einem Jahr nach der Überlassung gekündigt werden. Diese Vorschriften gelten für Wohnräume ebenso wie für Geschäftsräume oder Ferienwohnungen. Letztere haben zwar gewisse Sondervorschriften für Vermietungen, die aber lediglich dem Vermieterschutz dienen, indem bspw. Kündigungen erleichtert werden.

Mündlicher Mietvertrag: Reicht eine mündliche Zusage?

Auch hier gilt: Ein mündlicher Mietvertrag ist im Grunde wie ein schriftlicher zu behandeln. Grundsätzlich ist eine mündliche Zusage zu einem Mietvertrag also bindend. Ein Mietvertrag ohne schriftliche Dokumente ist möglich, daher ist hier auch die mündliche Zusage zulässig. Beide Vertragsparteien müssen sich daran halten.

2. Mündlicher Mietvertrag: Welche Ansprüche haben Vermieter und Mieter?

Wurde ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen, hat der Mieter einen Anspruch auf Überlassung der Mieträume. Im Gegenzug muss er die vereinbarte Miete an den Vermieter entrichten. Ist sich der Vermieter nicht bewusst, einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen zu haben und vermietet die Wohnung an jemand anderen, liegt eine Doppelvermietung vor. Dann könnten Sie einen Schadensersatzanspruch oder einen Anspruch auf Aufwendungsersatz haben.

Für Mieter kann ein mündlicher Mietvertrag den Vorteil haben, dass er beispielsweise einen Anspruch auf Schönheitsreparaturen hat, die laut BGB vom Vermieter übernommen werden müssen. Bei schriftlichen Mietverträgen ist es hingegen üblich, dass solche Kleinigkeiten vom Mieter zu erledigen sind. Natürlich kann diese Reparatur-Übernahme auch im Rahmen des mündlichen Vertrages festgelegt worden sein, wodurch hier ebenfalls der Mieter in der Pflicht ist.

3. Was ist ein Mietvorvertrag?

Mit einem Mietvorvertrag verpflichten sich die Parteien zum Abschluss eines Mietvertrages. Während ein mündlicher Mietvertrag bereits alle wichtigen Bestandteile enthalten muss, wird mit dem Vorvertrag lediglich festgelegt, dass ein Mietvertrag geschlossen werden soll. Dieser Vorvertrag ist allerdings ebenso bindend wie ein Mietvertrag – mündlich wie schriftlich. Durch ihn hat sowohl der Mieter als auch der Vermieter das Recht, den Abschluss eines Mietvertrages zu fordern. Andernfalls könnte gegebenenfalls Schadens- oder Aufwendungsersatz geltend gemacht werden. Ein Anwalt für Mietrecht prüft, ob ein Vertragsschluss in Aussicht gestellt wurde und ob Sie auf den Abschluss vertrauen konnten.

4. Wie wird ein mündlicher Mietvertrag beendet?

Ein mündlicher Mietvertrag ist, wie oben beschrieben, einem schriftlichen Vertrag nahezu gleichzusetzen. Daher gibt es Vorschriften, wie Sie ihn rechtsgültig beenden können. Das ist einerseits durch Widerruf möglich oder andererseits mithilfe einer ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung.

Ein Widerruf des Vertrags ohne Angabe von Gründen ist seit 2013 auch für Mietverträge möglich. Allerdings müssen dafür einige Voraussetzungen erfüllt sein. Der Vermieter muss als Unternehmer auftreten, der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen worden sein und der Mieter das Mietobjekt vor Vertragsschluss nicht besichtigt haben. Erst dann werden Sie im Rahmen des Verbraucherschutzes unterstützt.

Der Widerruf ist nur in Ausnahmefällen möglich. In der Regel werden mündliche Mietverträge innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist schriftlich (!) ordentlich gekündigt. Auch eine außerordentliche Kündigung muss schriftlich erfolgen. Damit herrscht für beide Parteien Rechtssicherheit.

Mündlicher Mietvertrag: Welche Kündigungsfristen gelten?

Wenn Sie einen mündlichen Mietvertrag kündigen wollen, müssen Sie die im BGB geregelten Kündigungsfristen beachten. Mieter müssen hierbei auch mit einem mündlichen Mietvertrag die Kündigungsfrist von drei Monaten bis zum Monatsende beachten.

Wichtig: Auch hier gilt: Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen!

5. Mündlicher Mietvertrag: Wie Sie vorgehen können

Sie haben einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen und möchten diesen auch gern vollziehen? Ihren Anspruch können Sie geltend machen, indem Sie die Durchführung des am Tag X geschlossenen Mietvertrages fordern. Im Zuge dessen können Sie auf die vereinbarten Konditionen des mündlichen Mietvertrags hinweisen. Unter Fristsetzung fordern Sie die Gegenpartei dazu auf, den Mietvertrag zu bestätigen. Aus Beweisgründen kann es ratsam sein, Ihre Forderung schriftlich zu stellen und per Einschreiben zu verschicken oder vor Zeugen zu übergeben. Ein förmliches Schreiben eines Anwalts kann dem Schreiben zusätzlich Nachdruck verleihen. Bekommen Sie daraufhin keine Reaktion, können Sie unter Umständen eine einstweilige Verfügung erwirken.

Möchten Sie trotz des geschlossenen mündlichen Mietvertrags doch nicht in das Mietobjekt einziehen, können Sie schriftlich kündigen, damit der Vermieter alle Ansprüche gegen Sie verliert.

Auf Ihren Anspruch auf Schadensersatz – beispielsweise wegen Doppelvermietung – müssen Sie die Gegenpartei verklagen. Für den Erfolg des Verfahrens sollten Sie darlegen können, dass Sie vom Vermieter eine klare Zusage hatten und das Mietobjekt nun nicht mehr für Sie zur Verfügung steht.

Grundsätzlich gilt: Derjenige, der etwas fordert, muss sein Recht darauf beweisen können. Dies kann unter Umständen aufgrund des fehlenden Schriftverkehrs schwierig werden. Wie Sie am besten vorgehen, ist vom Einzelfall abhängig. Ein Anwalt kann hier helfen.

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