Mietvertrag widerrufen? So gelingt der Rücktritt

1. Vom Mietvertrag zurücktreten: Wann ist das möglich?

Während sich viele allgemeine Verträge widerrufen lassen (z. B. Kaufverträge, Kreditkäufe und Bauverträge), gibt es im Mietrecht bis auf wenige Ausnahmen kein Widerrufsrecht.

Ein Mietvertrag ist in der Regel bindend. Doch unter bestimmten Bedingungen ist ein Rücktritt vom Mietvertrag vor Mietbeginn möglich. Das sind:

• Der Vermieter ist Unternehmer: Er vermietet mehrere Wohnungen gewerblich – je nach Rechtsprechung nehmen Gerichte das bei 3 bis 8 vermieteten Wohnungen an. Bei Privatleuten muss sich eine Hausverwaltung um die Mietangelegenheiten kümmern, damit Mieter von einem Mietvertrag zurücktreten können.
• Der Mieter ist Verbraucher: Er nutzt die Wohnung überwiegend für private Zwecke. Richtet der Mieter in der Mietsache Geschäftsräume ein, kann er den Mietvertrag nicht widerrufen.

Bestehen diese beiden Voraussetzungen, kann der Mieter in den folgenden Fällen seinen Mietvertrag widerrufen:

Vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht

Vermieter und Mieter können im Mietvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbaren. Beide Seiten haben die Möglichkeit, den Mietvertrag ohne die Nennung von Gründen zu widerrufen.

Dies geht allerdings nur, wenn das Mietverhältnis noch nicht begonnen hat und der Mieter noch nicht eingezogen ist. Hat er bereits eine Kaution gezahlt, muss der Vermieter diese zurückerstatten.

Per Telefon oder E-Mail abgeschlossene Mietverträge

Ein Mietvertrag lässt sich widerrufen, wenn Mieter und Vermieter ihn als sogenannten Fernabsatzvertrag abgeschlossen haben – d. h. über Telefon, E-Mail, SMS oder einen anderen Messenger-Dienst.

Dem Verbraucher – in diesem Fall der Mieter – steht laut Fernabsatzgesetz ein Widerrufsrecht zu.

Unzumutbarer Zustand der Wohnung

Ein Widerrufsrecht aufgrund erheblicher Mängel oder Bauschäden in der Wohnung gibt es nicht. Allerdings können Mieter den Mietvertrag in diesen Fällen außerordentlich und fristlos kündigen:

• Nasse Wände in Wohn- und Schlafzimmern
• Defekte Heizung
• Schimmelbildung aufgrund von Baumängeln
• Kein bezugsfertiger Zustand bei Einzug

Arglistige Täuschung

Arglistige Täuschung berechtigt gemäß § 123 BGB zur Anfechtung eines Mietvertrages. In den folgenden Fällen können Mieter und Vermieter den Mietvertrag anfechten:

• Der Vermieter verschweigt bewusst Mängel in der Wohnung – z. B. permanenten Baulärm.
• Der Mieter macht falsche Angaben über sein Einkommen oder fälscht die Bürgschaft.

Ist die Anfechtung erfolgreich, verliert der Mietvertrag rückwirkend seine Gültigkeit. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist das auch nach dem Einzug des Mieters sowie nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich (BGH, Az. XII ZR 67/06).

Haustürgeschäft

Mieter können vom Mietvertrag zurücktreten, wenn dieser außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen wurde. Gleiches gilt, wenn der Vermieter einen bestehenden Vertrag ändern will, um z. B. eine maximale Mieterhöhung zu vereinbaren.

Ändert oder vereinbart der Vermieter einen Mietvertrag mit dem Mieter an dessen Arbeitsplatz, in seiner Wohnung oder in einem Café, liegt ein Haustürgeschäft vor. Bei Haustürgeschäften haben Mieter das Recht, den Mietvertrag zu widerrufen.

Sie können Ihren Mietvertrag prüfen lassen, wenn Sie sich unsicher sind, ob Sie ihn widerrufen können. Ein Anwalt für Mietrecht kann Ihren Anspruch auf den Widerruf Ihres Mietvertrags zweifelsfrei nachweisen und durchsetzen.

2. Wann lässt sich ein Mietvertrag nicht widerrufen?

Während ein Rücktritt vom Mietvertrag vor der Unterschrift problemlos möglich ist, lässt sich ein Mietvertrag nach der Unterschrift nur in Ausnahmefällen widerrufen.

In den folgenden Fällen ist ein Widerruf des Mietvertrags nicht möglich.

• Der Mietvertrag gilt nicht für Wohnräume: Bei einem Gewerbemietvertrag gibt es kein Widerrufsrecht.
• Der Vermieter ist eine Privatperson: Vermietet der Vermieter nur 1 oder 2 Wohnungen und hat keine Hausverwaltung beauftragt, gilt er nicht als Unternehmer – es besteht kein Widerrufsrecht.
• Sie haben den Mietvertrag in den Geschäftsräumen unterschrieben: Ein Rücktritt vom Mietvertrag ist nicht möglich, wenn Sie diesen in den Räumen des Vermieters oder der Hausverwaltung abgeschlossen haben.
• Sie haben die Wohnung zuvor besichtigt: Haben Sie alle vermieteten Räume einschließlich Keller und Dachböden besichtigt, erlischt Ihr Widerrufsrecht bei Mietverträgen.

3. Wie lässt sich ein Mietvertrag widerrufen?

Besteht ein Widerrufsrecht, kann der Mieter vom Mietvertrag zurücktreten. Wichtig ist es, den Mietvertrag fristgerecht zu widerrufen.

Wie lange kann ich einen Mietvertrag widerrufen?

Grundsätzlich können Sie Ihren Mietvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Besteht ein Widerrufsrecht, aber hat Sie Ihr Vermieter nicht über dieses belehrt, verlängert sich die Widerrufsfrist für den Mietvertrag auf 12 Monate und 14 Tage.

Innerhalb dieser Zeit können Sie von Ihrem Mietvertrag zurücktreten, auch wenn Sie bereits eingezogen sind.

Wie muss der Widerruf aussehen?

Für einen Widerruf gibt es keine bestimmte Form, die Sie einhalten müssen. Erklären Sie einfach ausdrücklich, dass Sie von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen und den Mietvertrag widerrufen.

In das Widerrufsschreiben gehören sowohl Ihre Kontaktangaben als auch die Ihres Vermieters. Geben Sie das Datum an und unterschreiben Sie den Widerruf.

4. Welche Folgen hat der Rücktritt vom Mietvertrag?

Mit dem Rücktritt vom Mietvertrag verliert dieser seine Gültigkeit. Das Mietverhältnis ist beendet. Für die beiden Vertragsparteien bedeutet das Folgendes:

• Mieter: Nach Ablauf der Widerrufsfrist muss der Mieter die Wohnung verlassen und ausziehen.
• Vermieter: Er muss dem Mieter die seit Mietbeginn gezahlte Miete einschließlich der Nebenkosten und der Kaution zurückerstatten.

Bei der Wohnungsübergabe ist ein Übergabeprotokoll mit sämtlichen Mängeln anzufertigen und von beiden Vertragsseiten zu unterschreiben. Auch eventuelle Reparatur- und Renovierungsarbeiten gehören ins Übergabeprotokoll. Eine dritte Person kann als Zeuge der Übergabe beiwohnen.

5. Widerruf nicht möglich? Diese Alternativen haben Sie

Wenn ein Widerruf des Mietvertrags nicht möglich ist, bieten sich Mietern Alternativen für eine Beendigung des Mietverhältnisses an.

I. Vermieter um Aufhebungsvertrag bitten

Sie können Ihren Vermieter alternativ zum Widerruf um einen Mietaufhebungsvertrag bitten. Das Mietverhältnis lässt sich frühzeitig aufheben, wenn beide Seiten einverstanden sind.

Inhalt eines Mietaufhebungsvertrags:

• Angaben zu Mieter und Vermieter, zur Wohnung und zum Auszugsdatum
• Konkrete Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen und der Übernahme der Renovierungskosten
• Vereinbarungen zur Rückerstattung der Mietkaution und den Betriebskosten
• Falls erforderlich: Vereinbarungen zum Nachmieter
• Ort, Datum und Unterschrift der beiden Vertragsparteien

Indem Sie darauf achten, dass mit dem Aufhebungsvertrag alle Forderungen des Vermieters abgegolten sind (z. B. zur Renovierung der Wohnung), können Sie nachträgliche Forderungen vermeiden.

II. Eigenständig Nachmieter suchen

Ist ein Aufhebungsvertrag nicht möglich, können Sie Ihrem Vermieter einen Nachmieter vorschlagen, der vor Ablauf der Kündigungsfrist Ihre Wohnung übernimmt.

Auch hier gilt: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren – Sie müssen sich mit ihm einigen, um vorzeitig von Ihrem Mietvertrag zurückzutreten.

So können Sie die Erfolgsaussichten einer Nachmietersuche erhöhen:

• Dem Vermieter anbieten, die Wohnung auf eigene Kosten auf Portalen zu inserieren – so spart er Kosten und Zeit.
• Einen Nachmieter suchen, der Ihnen vom Typ her ähnlich ist – schlagen Sie z. B. als Alleinstehender keine vierköpfige Familie vor.
• Berücksichtigen, dass die potenziellen Nachmieter die Bedingungen des Vermieters erfüllen.

III. Wohnung ordentlich kündigen

Wenn Sie nicht frühzeitig vom Mietvertrag zurücktreten können, bleibt der Weg der ordentlichen Kündigung.

Bei einer ordentlichen Kündigung müssen Sie die Miete bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zahlen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate.

Diese Punkte sind zu beachten, wenn Sie den Mietvertrag ordentlich kündigen:

• Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen – auch wenn es sich um einen mündlichen Mietvertrag handelt.
• Die Kündigung eines Mietvertrags lässt sich nicht zurückziehen.
• Damit der laufende Monat mitzählt, muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Monats bei Ihrem Vermieter eintreffen.
• Versenden Sie die Kündigung per Einschreiben, denn so haben Sie einen Beweis für die fristgerechte Zustellung.