Wohnrecht auf Lebenszeit: Alles, was Sie wissen müssen

3. Wohnrecht auf Lebenszeit im Pflegeheim: Auswirkungen und Regelungen

Wenn eine Person ein Wohnrecht besitzt und dieses auch im Grundbuch eingetragen wurde, erlischt es nicht automatisch mit dem Umzug in ein Pflegeheim. Das Wohnrecht endet in den meisten Fällen erst mit dem Ableben des Wohnberechtigten. Grundsätzlich kann ein Wohnberechtigter auch nach dem Umzug in ein Pflegeheim jederzeit in ihre oder seine Wohnung zurückkehren.

Wer in ein Pflegeheim umzieht, hat die Wahl: Der Wohnberechtigte kann das lebenslange Wohnrecht an eine andere Person abgeben. Wenn der Wohnberechtigte das Wohnrecht tatsächlich überhaupt nicht mehr nutzen kann, sollten die Beteiligten über Ersatzleistungen nachdenken. Eine Möglichkeit ist beispielsweise das sogenannte Nießbrauchrecht: Dabei behält der Wohnberechtigte weiterhin das lebenslange Wohnrecht, kann die Wohnung aber vermieten. Die Einnahmen könnten für die Pflegekosten genutzt werden.

Grundsätzlich gilt jedoch: Mit dem Umzug in ein Pflegeheim erlischt das Wohnrecht auf Lebenszeit nicht.

4. Wohnrecht auf Lebenszeit im Mietverhältnis: Besonderheiten und Regelungen

Auch ein Mietverhältnis kann auf Lebenszeit angesetzt werden. Hier gibt es einen Unterschied zum Wohnrecht auf Lebenszeit: Bei einem Mietrecht auf Lebenszeit muss weiterhin Miete gezahlt werden. Beim Wohnrecht auf Lebenszeit wird in den meisten Fällen keine Miete gezahlt.

Ein solches Mietrecht auf Lebenszeit muss im Mietvertrag festgehalten werden. Darin sollte unbedingt stehen, dass das Mietverhältnis lebenslang gilt.

Anders als beim Wohnrecht auf Lebenszeit kann ein lebenslanger Mietvertrag jederzeit vom Mieter gekündigt werden. Auch der Vermieter hat unter bestimmten Umständen das Recht, ein lebenslanges Mietrecht zu beenden. Zulässige Gründe sind zum Beispiel:

• Eigenbedarf
• Pflichtverletzung
• Wirtschaftliche Verwertung (der Vermieter möchte die Wohnung anderweitig nutzen)

5. Wohnrecht auf Lebenszeit und das Erbe: Auswirkungen und Regelungen

Gleich vorab: Sie können ein Wohnrecht an sich nicht vererben. Das Wohnrecht auf Lebenszeit erlischt mit dem Ableben des Wohnberechtigten und kann danach nicht einfach auf eine andere Person übergehen.

Wenn Sie ein Wohnrecht vermachen wollen, haben Sie daher nur eine Möglichkeit: Sie müssen ein Haus oder eine Wohnung vererben und gleichzeitig ein Wohnrecht für die Erben einräumen. So können Sie beispielsweise auch eine Wohnung an Ihre Kinder vermachen, aber einem anderen Verwandten ein lebenslanges Wohnrecht gestatten.

Das Wohnrecht darf also nicht vererbt werden. Wer das Wohnrecht auf Lebenszeit gestattet, möchte schließlich nicht unbedingt, dass dieses Recht nach dem Ableben sofort auf die Angehörigen des Verstorbenen übergeht.

6. Wohnrecht auf Lebenszeit: Kosten und Berechnung

Für die Veranlassung eines Wohnrechts auf Lebenszeit können Kosten für den Notar und ggf. einen Rechtsanwalt entstehen. Die Notar- und Gerichtsgebühren sind gesetzlich festgelegt und orientieren sich am Wert des Wohnrechts. Dieser richtet sich nach dem Alter des Begünstigten und dem Jahreswert der bewohnten Räumlichkeiten.

Grundsätzlich können Sie den Vertrag, der das Wohnrecht auf Lebenszeit regelt, auch eigenständig und handschriftlich aufsetzen. Um Form- und Verfahrensfehler, die Sie benachteiligen könnten, auszuschließen, kann die Mithilfe eines Anwalts sinnvoll sein. Haben Sie ein zufriedenstellendes, rechtssicheres Schreiben, könnten Sie beim Notar sparen. Dann muss dieser nämlich nur Ihre Unterschriften (sowohl die des Vermieters als auch die der Person, die das Wohnrecht erhält) für ca. 20 bis 70 € beglaubigen.

7. Hausverkauf mit Wohnrecht auf Lebenszeit: Auswirkungen und Regelungen

Wenn Sie ein Haus verkaufen wollen, ist das in der Regel auch mit einem geltenden Wohnrecht auf Lebenszeit möglich. Normalerweise brauchen Sie hierfür auch nicht die Zustimmung des Wohnungsberechtigten. Der Hausverkauf hat allerdings keine Auswirkungen auf das lebenslange Wohnrecht: Das bleibt weiterhin bestehen.

Auch der neue Eigentümer kann das Wohnrecht auf Lebenszeit nicht einfach auflösen. Ältere Personen, die nicht länger die Pflichten eines Besitzers tragen möchten, können ihr Haus oder ihre Wohnung also verkaufen und dabei ihr Wohnrecht auf Lebenszeit behalten. Die Auszahlung sorgt für finanzielle Stabilität fürs Alter; zudem müssen Wohnberechtigte in den meisten Fällen keine Miete zahlen.

8. Wohnrecht auf Lebenszeit und Kündigung: Regelungen und Besonderheiten

Im Normalfall erlischt das Wohnrecht auf Lebenszeit erst mit dem Tod. Zu einem früheren Zeitpunkt kann dieses Recht lediglich im beiderseitigem Einverständnis aufgehoben werden. Die Aufhebung erfolgt allerdings ebenso wie die Beantragung nur durch einen notariellen Vertrag.

Entzug des Wohnrechts

Aus Vermietersicht wünscht man sich gelegentlich die Möglichkeit des Entzugs des Wohnrechts. Unter anderem dann, wenn der Mieter, der ein Wohnrecht auf Lebenszeit hat, die Mietvertragsvereinbarungen verletzt, indem er zum Beispiel die Wohnung verkommen lässt. Nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen können Sie in so einem Fall das Wohnrecht zurückerlangen:

• Sie haben vom Gericht Schadensersatz oder einen Unterlassungsanspruch zugesprochen bekommen
• Das lebenslange Wohnrecht ist von Beginn an nicht auf den jetzigen Mieter/in beschränkt, sondern auf Dritte übertragbar
• Es kommt zu einer Zwangsvollstreckung z. B. des Schadensersatzes gegen den oder die Mieter/in, in dessen Rahmen eine Pfändung des Wohnrechts stattfindet und an Sie zurückübertragen wird

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Kündigung des Wohnrechtinhabers

Selbst als Mieter können Sie das Wohnrecht nicht kündigen. Das Wohnrecht erlischt nur durch Aufhebung (s. o.) oder kraft Gesetzes, wenn die Ausübung des Rechts aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauernd ausgeschlossen ist. Sie können einen Rechtsanwalt kontaktieren, um abzuwägen, ob ein solcher Grund bei Ihnen vorliegt. Ebenso liegt kein Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter den Wohnraum nicht nutzt, obwohl er ein Wohnrecht hat.

9. Kann man das Wohnrecht auf Lebenszeit in Geldansprüche umwandeln?

Viele fragen sich: Wenn man das Wohnrecht nun weder von der Seite des Vermieters noch seitens des Mieters kündigen kann, ist vielleicht eine Ausgleichszahlung möglich? Nur in den seltensten Fällen. Es kommt vor, dass die Geschäftsgrundlage wegfällt, eine Anpassung (beispielsweise eine Umwandlung in einen Geldanspruch) des Grundgeschäfts ist aber nur dann möglich, wenn die Änderungen nicht vorhersehbar waren (BGH 2009, Az. 1348).

Kann der Berechtigte sein lebenslanges Wohnrecht wegen eines Umzuges in ein Pflegeheim nicht ausüben, handelt es sich nur dann um eine Störung der Geschäftsgrundlage, wenn der Heimaufenthalt dauerhaft erforderlich ist und die Vertragsparteien nicht mit dem Eintritt dieses Umstands gerechnet haben. Bei Senioren muss man allerdings damit rechnen, dass sie zu gegebener Zeit pflegebedürftig werden. Ob in Ihrem Fall eventuell eine ergänzende Vertragsauslegung einen Geldanspruch begründen könnte, können Sie mit einem auf advocado Partner-Anwalt für Wohnrecht besprechen.

Eine weitere Möglichkeit, das Wohnrecht in Geld umzuwandeln, besteht darin, sich einen Untermieter zu suchen. Die Mietzahlung können so gesehen als Ausgleichszahlung dienen. Für die Weitervermietung benötigen Sie allerdings die Genehmigung des Eigentümers. Es kann also schwierig sein, aus dem Wohnrecht einen Geldanspruch geltend zu machen. Wer dies dennoch unbedingt durchsetzen möchte, kann sich von einem Anwalt zur mögliche Vorgehensweise beraten lassen.

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