Vermieter dürfen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen, wenn Verwandte eigenen Wohnraum benötigen, der Bedarf an Wohnraum sich durch Familienzuwachs ändert oder Enkelkinder regelmäßig zu Besuch kommen. Damit die Kündigung gültig ist, müssen Vermieter ihren Eigenbedarf nachweisen und die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten. Ist die Kündigung fehlerhaft oder unzumutbar, können Mieter Widerspruch einlegen.
Vermieter dürfen ihren Mietern laut § 543 BGB nicht einfach so kündigen – sie brauchen einen Grund für die Kündigung eines Mietvertrags – z. B. Verstoß gegen vertragliche Vereinbarungen, unpünktliche Mietzahlungen oder Mietschulden.
Der Vermieter kann den Mietvertrag gemäß § 573 BGB auch kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Für eine solche Eigenbedarfskündigung gelten allerdings strenge Vorschriften.
Von Eigenbedarf an einer Mietsache spricht man, wenn der Vermieter die Mieterwohnung für sich selbst, einen nahen Angehörigen oder für eine zu seinem Haushalt gehörende Person (z. B. eine Pflegekraft) zu eigenen Wohnzwecken benötigt.
Im Mietrecht ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs laut § 573 BGB aus folgenden Gründen möglich:
Neben den Kündigungsgründen ist auch das Verwandtschaftsverhältnis zur Bedarfsperson eine wichtige Voraussetzung der Eigenbedarfskündigung. Laut § 573 Abs. 2 BGB darf der Vermieter nicht nur für sich, sondern auch für Angehörige seines Haushalts oder für Familienangehörige Eigenbedarf anmelden.
Begünstigte Personen sind unter anderem:
Kündigen Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und ziehen nach kurzer Nutzungsdauer wieder aus, ist dadurch eine schnelle Neuvermietung möglich. Das kann sich für Vermieter lohnen, weil sie so eine Mieterhöhung von bis zu 20 % erreichen können.
Um Mieter vor einer solchen Spekulation zu schützen, ist im Mietrecht eine Kündigung durch vorgetäuschten Eigenbedarf unwirksam – der Mieter darf die Wohnung in dem Fall weiterhin nutzen.
Darüber hinaus ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in folgenden Fällen unzulässig:
Eine Eigenbedarfskündigung ist im Mietrecht nur wirksam, wenn sie inhaltlich begründet und formal richtig ist. Für betroffene Mieter kann es deshalb sinnvoll sein, das Schreiben genau zu überprüfen:
Ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausreichend begründet und fehlerfrei ist, lässt sich für Mieter unter Umständen nicht auf den ersten Blick feststellen. Ein Anwalt für Mietrecht kann hier helfen und die Kündigung auf Zulässigkeit prüfen – und Mieter vor einer unzulässigen Eigenbedarfskündigung schützen.
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Neben einem triftigen Grund für die Eigenbedarfskündigung müssen Vermieter im Mietrecht laut BGB bestimmte Kündigungsfristen bei Eigenbedarf beachten.
Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Eigenbedarf beträgt mindestens 3 Monate. Je länger ein Mietverhältnis dauert, desto länger ist die Kündigungsfrist:
Bei einer Untervermietung gelten kürzere Fristen: Erhält der Mieter die Kündigung bis zum 15. des laufenden Monats, ist sie auch ohne Nennung eines Grundes zum Monatsende rechtskräftig. Bei Werksmietwohnungen kann der Vermieter mit einer Frist von 1 Monat kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis beendet ist und ein anderer Angestellter den Wohnraum benötigt.
Ähnlich verhält es sich bei einer vermieteten Wohnung in einem Zweifamilienhaus: Vermietet der Vermieter die zweite Wohnung und benötigt diese ebenfalls, darf er ohne Angabe eines Grundes Eigenbedarf anmelden. In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere 3 Monate. Sollte der Mieter bereits seit 8 Jahren in der Wohnung leben, beträgt sie dann 12 Monate.
Wann Vermieter Eigenbedarf anmelden müssen, hängt von den gesetzlichen Kündigungsfristen ab – also mindestens 3 Monate, bevor der Vermieter die Wohnung nutzen will. Bei länger bestehenden Mietverhältnissen verlängert sich diese Frist.
Es gibt keine gesetzliche Frist, wie lange der Vermieter die gekündigte Wohnung nutzen muss. Ob eine Eigenbedarfskündigung auch bei kurzer Nutzungsdauer zulässig ist oder nicht, ist vom Einzelfall abhängig.
Das BGB schreibt nicht vor, nach welcher Frist nach Eigenbedarf wieder vermietet werden darf. Der Vermieter hat also keine bestimmte Nutzungsdauer einzuhalten – er muss lediglich nachweisen, dass er den Eigenbedarf nicht nur vorgetäuscht hat.
Nach einem Hauskauf darf der neue Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, die Kündigung begründen kann und alle genannten gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Der Kaufvertrag oder eine Überlassungserklärung sind für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht ausreichend.
Wenn ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt und an verschiedene Eigentümer verkauft wird, gelten besondere Fristen. Dann muss der neue Eigentümer eine Kündiungssperrfrist von mindestens 3 Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden darf. Bei Umwandlung städtischer Wohnungen in Eigentumswohnungen beträgt diese Frist 5 Jahre.
Die Sperrfrist beginnt ab dem Datum der offiziellen Eigentumsumwandlung laut Grundbucheintrag. Sie kann von den einzelnen Bundesländern auf bis zu 10 Jahre verlängert werden:
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter auch ausziehen muss – denn ohne begründeten Eigenbedarf ist die Kündigung unzulässig und der Mieter kann ihr widersprechen.
Aber auch wenn die Eigenbedarfskündigung zulässig wäre, kann der Mieter widersprechen. Dafür muss die Kündigung für ihn, seine Familie oder andere Angehörige einen Härtefall bedeuten, der die Interessen des Mieters überwiegt.
Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, kann der Mieter laut BGH-Urteil (10.06.2015 - VIII ZR 99/14) für die höhere Miete der neuen Wohnung Schadensersatz geltend machen. Auch die Kosten für Umzug, Makler, Malerarbeiten und Wohnungseinrichtung können eingefordert werden (LG Karlsruhe, 25.08.1994 - 5 S 185/94). Zusätzlich muss der Vermieter neben einer Entschädigung auch mit strafrechtlichen Konsequenzen wie einer Anzeige wegen Betrugs rechnen.
Der Gesetzgeber schützt Mieter, denen ein Auszug aus ihrer Wohnung nicht ohne Weiteres zuzumuten ist. In sogenannten Härtefällen stehen die Interessen des Mieters über denen des Vermieters.
Laut § 574 BGB ist eine Eigenbedarfskündigung durch Widerspruch in folgenden Fällen abwendbar:
Können Mieter mindestens einen Härtefall nachweisen, können sie sich gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs wehren und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Bei einer nicht ausreichend begründeten bzw. fehlerhaften Eigenbedarfskündigung oder ungerechtfertigter Härte können Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Erhalt des Kündigungsschreibens Widerspruch einlegen. Wird der Mieter nicht auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen, kann er diesen auch nachträglich schriftlich erklären – er ist dann an keine Frist gebunden.
Den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung können Mieter selbst aufsetzen – er ist formlos möglich. Folgende Angaben können aber dabei helfen, dass der Vermieter den Widerspruch akzeptiert:
Nachweise und relevanten Unterlagen von Versicherungen, Pflegekasse und Behörden, die für die Begründung wichtig sind, können Mieter auch innerhalb von 2 bis 4 Wochen nachreichen.
Wer den Widerspruch per Einschreiben versendet, stellt sicher, dass der Widerspruch beim Vermieter ankommt.
Wenn der Vermieter einen begründeten Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung nicht akzeptiert und auf den Auszug des Mieters besteht, kann ein Anwalt für Mietrecht helfen – und den Mieter vor einer ungerechtfertigten Eigenbedarfskündigung schützen:
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Bei Eigenbedarfskündigungen muss der Mieter die Umzugskosten tragen. Kündigt der Vermieter den Mietvertrag unrechtmäßig, weil er beispielsweise Eigenbedarf vortäuscht, hat der Mieter einen Anspruch auf Erstattung der Umzugskosten.
Wenn ein Mieter trotz Mietende nicht aus der Wohnung auszieht, kann der Vermieter Räumungsklage bei Gericht einreichen. Mit einem Räumungstitel kann er die Wohnung dann von einem Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen. Der Vermieter hat auch einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Form der monatlichen Miete oder einer Summe in Höhe des ortsüblichen Neuvermietungspreises.
Widerspricht ein Mieter einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, kann der Vermieter diese Kündigung zurückziehen – oder Räumungsklage bei Gericht erheben, wenn er weiterhin wegen Eigenbedarfs kündigen möchte. Dann entscheidet das zuständige Gericht, ob die Eigenbedarfskündigung zulässig ist und wann der Mieter ausziehen muss.