Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung – Berechnung und Umgehung

In diesem Beitrag erfahren Sie alles zur Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung. Erläutert wird u. a., wie sie berechnet wird, wie sie sich zu anderen Steuern verhält und wie die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung umgangen werden kann.

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1. Was ist die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung?

Bei der Teilungsversteigerung handelt es sich um eine besondere Form der Zwangsversteigerung, mit deren Hilfe Miteigentum auseinandergesetzt werden kann. In der Regel wird dabei eine Immobilie oder ein Grundstück versteigert. Diese wird an denjenigen verkauft, der den Zuschlag erhält – man spricht von Grunderwerb. Es wird eine Grunderwerbsteuer fällig, die auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und individuell berechnet wird.

Relevant werden kann eine Teilungsversteigerung z. B. im Falle einer Erbengemeinschaft, nach einer Scheidung oder bei der Auflösung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Weitere Informationen dazu finden Sie in unseren Beiträgen „Teilungsversteigerung“ und „Teilungsversteigerung Erbengemeinschaft“.

Nicht mit der Grunderwerbsteuer verwechselt werden darf die Grundsteuer. Während die Grunderwerbsteuer einmalig beim Kauf einer Immobilie anfällt, ist die Grundsteuer jährlich fällig – sie fußt auf dem anhaltenden Besitz der Immobilie.

Wie die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung berechnet wird, erfahren Sie im Folgenden.

2. Berechnung der Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Ländersteuer, welche von den Kommunen erhoben werden kann. Deswegen kann sich ihr prozentualer Anteil am Grundstückswert von Bundesland zu Bundesland unterscheiden:

In Ländern wie Bayern oder Sachsen ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % geringer als in Ländern wie Schleswig-Holstein oder Thüringen mit 6,5 %. Für Kaufinteressenten, die sich im Rahmen einer Teilungsversteigerung nach neuem Grundeigentum umsehen und Geld sparen wollen, kann dies bei Ihrer Wahl ein entscheidender Faktor sein.

Die genaue Höhe der Grunderwerbsteuer ist dabei immer abhängig vom Einzelfall – Bemessungsgrundlage ist der Wert des Meistgebots für die Immobilie zzgl. des Werts bestehen bleibender Rechte. Je höher der Gesamtwert, desto höher ist die zu entrichtende Grunderwerbsteuer. Zur Veranschaulichung stellen wir Ihnen im Folgenden zwei Rechenbeispiele zur Verfügung

Beispiel 1

Die Immobilie wurde für 100.000 € ersteigert und es bestehen keine bleibenden Rechte. Sie befindet sich in Berlin und der Steuersatz beträgt 6,0 %.

100.000 € * 6,0 % = 6.000 €

Es fällt eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 6.000 € an.

Beispiel 2

Die Immobiele wurde für 275.000 € ersteigert und es bestehen keine bleibenden Rechte. Sie befindet sich in Sachsen und der Steuersatz beträgt 3,5 %.

275.000 € * 3,5 % = 9.625 €

Es fällt eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 9.625 € an.

3. Auswirkungen anderer Steuern auf die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung

Beim Erwerb einer Immobilie können neben der Grunderwerbsteuer weitere Steuern anfallen – z. B. die Umsatz-, die Erbschafts- und die Schenkungssteuer. Ob und wie sich diese auf die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung auswirken, lesen Sie hier.

Umsatzsteuer

Die Umsatzsteuer – auch bekannt als Mehrwertsteuer – belastet so gut wie alle Konsumausgaben und beträgt 19 % des Kaufpreises. Obwohl es sich auch beim Kauf einer Immobilie um eine solche Ausgabe handelt, wird gemäß § 4 Nr. 9a des Umsatzsteuergesetzes von einer doppelten Besteuerung mit Umsatz- und Grunderwerbsteuer abgesehen – die Umsatzsteuer entfällt daher beim Immobilienkauf.

Erbschafts- und Schenkungssteuer

Eine doppelte Steuerbelastung soll auch dann vermieden werden, wenn Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig werden – die Grunderwerbsteuer entfällt. Erbschafts- oder Schenkungssteuer fallen an, wenn entweder ein Erbfall oder eine Schenkung eintritt. Weitere Informationen finden Sie in unserem Beiträgen „Haus vererben“ und „Erbschaftssteuer berechnen“.

Da eine Teilungsversteigerung weder auf Erbschaft oder Schenkung, sondern auf einen Verkauf abzielt, sind diese Steuern in diesem Fall irrelevant.

4. Grunderwerbsteuerbescheid der Behörde kann falsch sein

Ist es zu einem Grunderwerb gekommen, wird die zuständige Finanzbehörde darüber in Kenntnis gesetzt. Nach kurzer Zeit stellt diese einen Grunderwerbsteuerbescheid zu, in welchem der Käufer über die Fälligkeit und Höhe der Grunderwerbsteuer informiert wird.

Es kann sinnvoll sein, den Bescheid genau zu prüfen, bevor die Grunderwerbsteuer beglichen wird. Bei Unstimmigkeiten kann innerhalb von vier Wochen nach Zugang Widerspruch eingelegt werden.

Bei der Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung kann es zu Fehlern kommen. So muss das Gericht, welches die Teilungsversteigerung durchgeführt hat, der Finanzbehörde sämtliche Besteuerungsgrundlagen mitteilen. Funktioniert die Kommunikation zwischen beiden nicht, können der Finanzbehörde unter Umständen wichtige Informationen über den Grunderwerb fehlen, sodass sie die Grunderwerbsteuer möglicherweise zu hoch ansetzt.

5. Umgehung der Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung

Die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung kann nur in Ausnahmefällen vollständig umgangen werden. Welche das sind und welche Möglichkeiten es darüber hinaus gibt, erfahren Sie im Folgenden.

Aufhebung der Steuerfestsetzung

Mit dem Kauf einer Immobilie wird die Grunderwerbsteuer automatisch gegen den Käufer festgesetzt. Aufgehoben werden kann dieser Vorgang nur unter besonderen Umständen.

Die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung entfällt gemäß § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes immer dann, wenn die Immobilie von einem Verwandten 1. Grades erworben wird. Von dieser Regelung umfasst sind

• Ehepartner,
• Lebenspartner oder
• Kinder

des oder der Versteigernden. Ersteigert und kauft also z. B. die Tochter eines Miterben die Immobilie, muss sie keine Grunderwerbsteuer zahlen.

Die Grunderwerbsteuer wird gemäß § 3 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes auch dann nicht erhoben, wenn der Kaufpreis der Immobilie weniger als 2.500 € beträgt.

Wurde die Immobilie nicht gekauft, sondern geerbt oder verschenkt, wird ebenfalls keine Grunderwerbsteuer erhoben. Für die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung ist diese Regelung jedoch nicht relevant – Ziel einer Versteigerung ist immer ein Verkauf.

Grunderwerbsteuer muss auch dann nicht gezahlt werden, wenn die Immobilie aufgrund von Todesfall oder Schenkung erworben wird. Jedoch sind die Betreiber einer Teilungsversteigerung am Leben und zielen nicht auf eine Schenkung, sondern einen Verkauf ab – für die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung ist diese Sonderregelung daher nicht relevant.

Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung reduzieren

Ist eine Aufhebung der Steuerfestsetzung nicht möglich, kann die Grunderwerbsteuer zumindest reduziert werden.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich immer nach dem Wert der Immobilie. Dazu wird in der Regel der dem Kaufvertrag zugrundeliegende Kaufpreis herangezogen. Dieser kann in Absprache mit dem Verkäufer reduziert werden. Erklären sich beide Parteien zu einer solchen Einigung bereit, können sie im Kaufvertrag nur jene Positionen berücksichtigen, die untrennbar mit der Immobilie verbunden sind.

Besondere Ausstattungen, die mit dem Haus verkauft werden sollen – z. B. Küche, Sauna, Gartenhäuser, Haushaltsgeräte –, können im Kaufvertrag als bewegliche Extras gesondert aufgeführt werden. Weitere Informationen zum Kaufvertrag finden Sie in unserem Beitrag „Immobilienkaufvertrag prüfen lassen“.

Beispiel

Die Immobilie ist 275.000 € wert und befindet sich in Sachsen – der Steuersatz beträgt 3,5 %.

275.000 € / 100 * 3,5 = 9.625 €

Es fällt eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 9.625 € an.

Werden die mit dem Haus verkaufte Küche, der Pool und die Sauna im Gesamtwert von 15.000 € als bewegliche Extras gesondert berücksichtigt, reduziert sich der zu berücksichtigende Kaufpreis auf 260.000 €.

260.000 € / 100 * 3,5 = 9.100 €

Die fällige Grunderwerbsteuer beträgt nun 9.100 €. Es kommt zu einer Ersparnis von 525 €. 

Stundung

Sieht sich der Käufer trotz Reduzierung der Grunderwerbsteuer nicht in der Lage, sie unmittelbar nach der Teilungsversteigerung zu zahlen, kann er auf eine Stundung hoffen. Eine solche hätte zur Folge, dass die Fälligkeit der Forderung hinausgeschoben wird. Auf diesem Wege könnten kurzzeitige Liquiditätsprobleme des Schuldners überbrückt werden.

Da es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine sogenannte Verkehrssteuer handelt, ist ihre Stundung in der Praxis in der Regel nicht möglich. Jedoch ist die Einräumung einer längeren Zahlungsfrist abhängig vom Einzelfall und liegt gemäß § 15 Satz 2 des Grunderwerbsteuergesetzes im freien Ermessen der zuständigen Finanzbehörde.

Liegen im Einzelfall besonders schwerwiegende Umstände vor, die eine Stundung rechtfertigen würden, müssen diese der Finanzbehörde dargelegt werden.

6. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Erbrecht

Ziehen Sie die Ersteigerung einer Immobilie in Betracht, fällt dafür eine Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung an. Ein Anwalt kann Sie bei Fragen oder Problemen mit der Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung unterstützen.

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