Teilungsver­steigerung einfach erklärt: Gemeinsames Eigentum fair verteilen

1. Was ist eine Teilungsverstei­gerung & wann kommt es dazu?

Die Teilungsversteigerung – auch Auseinandersetzungsversteigerung – ist eine Variante der Zwangsversteigerung. Sie dient der Aufhebung einer Gemeinschaft und kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn die Beteiligten zerstritten sind und sie sich nicht über die Aufteilung des Eigentums einigen können.

In den meisten Fällen ist ein Grundstück oder ein Haus Gegenstand der Zwangsversteigerung. Sind mehrere Personen Miteigentümer, müssen diese nach der Versteigerung den Erlös unter sich aufteilen. Nach der Versteigerung löst sich die Eigentumsgemeinschaft auf.

Durch eine Teilungsversteigerung lassen sich die folgenden Gemeinschaften auflösen:

• Erbengemeinschaft
• Eheliche Gütergemeinschaft
• Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
• Bruchteilsgemeinschaft

Auflösung einer Erbengemeinschaft

Vererbt eine Person ihren Nachlass an mehrere Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Mit Eintritt des Erbfalls werden die Erben zu Miterben – ihnen steht jeweils ein Anteil an den Nachlassgegenständen zu.

• Hat der Erblasser ein Testament oder einen Erbvertrag aufgesetzt, bestimmen die dortigen Nachlassregelungen die Höhe.
• Hat der Erblasser keine letztwillige Verfügung verfasst, regelt die gesetzliche Erbfolge den Anteil am Nachlass.

Jeder Miterbe darf alleine über seinen Anteil verfügen – über den gesamten Nachlass dürfen jedoch nur alle Erben gemeinsam entscheiden. Ist der Nachlassgegenstand z. B. eine Mietwohnung, hat jeder Miterbe einen Anspruch auf seinen Anteil an den Mieteinnahmen. Verkaufen darf er die Wohnung nur mit Zustimmung der anderen Miterben.

Können sich die Erben nicht über die Aufteilung des Nachlasses einigen, lässt sich durch die Teilungsversteigerung die Erbengemeinschaft auflösen. Hat der Erblasser eine Immobilie vererbt, erhält jeder Erbe nach der Versteigerung seinen Anteil am Erlös.

Auflösung einer ehelichen Güter­gemeinschaft

Haben die Eheleute eine Gütergemeinschaft in einem Ehevertrag festgelegt, vereinigt sich das Vermögen beider Partner und es entsteht ein Gesamtvermögen. Lassen sich die Eheleute scheiden, können sie mit einer Teilungsversteigerung die eheliche Gütergemeinschaft auflösen.

Durch die Versteigerung des gemeinsamen Hauses oder der Eigentumswohnung erhält jeder Partner seinen Anteil am gemeinsamen Besitz.

Auflösung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – kurz GbR – ist der Zusammenschluss von mindestens 2 Personen, die sich im Rahmen eines Gesellschaftsvertrages dazu verpflichten, einen gemeinsamen Zweck zu fördern. Zudem gehört allen beteiligten Personen ein gemeinsames Vermögen.

Das bedeutet:

• Jede Person hat einen Anteil am Gesamtvermögen, nicht aber an einzelnen Vermögensgegenständen.
• Die einzelnen Gesellschafter der GbR können daher nicht frei über ihren Anteil verfügen.

Bei Auflösung der GbR lässt sich durch die Teilungsversteigerung das Gesamtvermögen auf die einzelnen Gesellschafter verteilen. Indem sie die Immobilie versteigern lassen, erhält jeder Gesellschafter seinen Anteil am gemeinsamen Vermögen.

Nach der Versteigerung ist die GbR aufgelöst – und die Beteiligten können frei über ihren Vermögensanteil verfügen.

Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft

Die Bruchteilsgemeinschaft ist eine Form der Grundstücksgemeinschaft und das Gegenteil der Gesamthandsgemeinschaft. Sie ist typisch bei:

• Ehepartnern ohne Gütergemeinschaft,
• Lebenspartnern, die in Vermögenstrennung leben

In der Bruchteilsgemeinschaft besitzen mehrere Personen eine gemeinsame Sache, über die sie frei verfügen können. So dürfen sie z. B. den eigenen Anteil am Grundstück mit einer Hypothek belasten oder verpfänden.

Die Teilungsversteigerung erfüllt den Zweck, das nicht teilbare Vermögen – also die Immobilie oder das Grundstück – in eine teilbare Geldsumme umzuwandeln. Nach der Versteigerung erhält jeder der Partner seinen Anteil am Vermögen und die Bruchteilsgemeinschaft ist aufgehoben.

2. Wie stelle ich einen Antrag auf Teilungsver­steigerung?

Grundsätzlich kann jeder Miterbe, beide Ehepartner bzw. jeder ehemalige Gesellschafter einer GbR schriftlich die Teilungsversteigerung beantragen. Dazu ist beim zuständigen Amtsgericht ein formloser Antrag zu stellen.

Was gehört in den Antrag auf Teilungs­versteigerung?

Der Antrag muss keine Formvorgaben erfüllen – es reicht aus, wenn Sie schreiben, dass Sie eine Teilungsversteigerung beantragen möchten.

Folgende Angaben und Dokumente muss der Antrag enthalten:

• Angaben zum Antragsteller
• Namen und Anschriften aller Miteigentümer
• Genaue Bezeichnung des Grundstücks
• Grundbuchauszug der zu versteigernden Immobilie
• Erbschein (nur bei Auflösung einer Erbengemeinschaft)

Der Grundbuchauszug ist unbedingt beizulegen, denn mit diesem weisen Sie nach, dass Sie Miteigentümer der Immobilie sind. Der Auszug darf nicht älter als 6 Monate sein. Den Antrag reichen Sie beim zuständigen Amtsgericht ein.

Was passiert nach der Antragstellung?

Genehmigt das Amtsgericht den Antrag auf Teilungsversteigerung, ist anschließend ein Wertgutachten der Immobilie einzuholen. Das Wertgutachten bestimmt den Verkehrswert des Objektes – d. h. den Wert nach Abzug aller Belastungen wie Schulden und Hypotheken.

Für die Einholung des Gutachtens bestehen folgende Optionen:

• Der Antragsteller gibt das Gutachten selbst in Auftrag: Der Antragsteller benötigt für die selbstständige Beauftragung die Zustimmung aller Miteigentümer – nur dann darf das Gericht das Gutachten verwerten.
• Das Gericht holt das Gutachten ein: Stimmen nicht alle Beteiligten dem privaten Gutachten zu, beauftragt das Gericht einen Gutachter.
• Es liegt ein aktuelles Gutachten vor: Hat der Antragsteller bereits vor wenigen Wochen oder Monaten ein Wertgutachten eingeholt, kann er dieses einreichen – wenn das Gericht der Verwendung zustimmt. Die Zustimmung ist z. B. davon abhängig, ob der Gutachter anerkannt ist.

Das Wertgutachten ist die Grundlage für die Festlegung des geringsten Gebotes der Versteigerung – also den Mindestverkaufsbetrag der Immobilie.

3. Wie läuft eine Teilungsverstei­gerung ab?

Ist der Antrag genehmigt und liegen sowohl ein gültiger Grundbuchauszug als auch ein anerkanntes Wertgutachten vor, leitet das Gericht die Teilungsversteigerung ein. Deren Ablauf gestaltet sich wie folgt:

I. Festlegung des geringsten Gebotes

Das Amtsgericht lässt im Versteigerungsverfahren nur Gebote zu, die sowohl die Verfahrenskosten als auch die im Grundbuch eingetragenen Rechte des Antragstellers decken. Um dies zu gewährleisten, legt das Gericht vor der Teilungsversteigerung ein Mindestgebot fest – das sogenannte geringste Gebot.

Das Mindestgebot hat weder etwas mit dem Verkehrswert noch mit dem Kaufpreis der Immobilie zu tun. Es ist vielmehr ein fiktiver Wert, der die Verfahrensbeteiligten vor finanziellen Nachteilen schützen soll.

Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus:

• Rechten und Belastungen wie Wegerechte, Grundschulden, Hypotheken,
• Mindestbargebot

Das Mindestbargebot ist an das Gericht zu zahlen. Es setzt sich zusammen aus den Verfahrenskosten, Grundsteuern sowie Nebenleistungen wie laufende und rückständige Zinsen.

II. Vereinbarung eines Versteigerungstermins

Nach der Festlegung des geringsten Gebots legt das Gericht einen Versteigerungstermin fest und setzt sämtliche Miteigentümer über das Verfahren in Kenntnis. Der Grundbucheintrag der zu versteigernden Immobilie erhält einen Versteigerungsvermerk.

Interessenten informiert das Gericht mittels Zeitungsannoncen und Internetanzeigen über die bevorstehende Versteigerung. Stimmen die Eigentümer zu, können Interessenten Besichtigungstermine vereinbaren – so können sie sich ein Bild von der Immobilie machen, bevor sie mitbieten.

III. Ablauf der Bietstunde

Am Versteigerungstermin können sämtliche Interessenten in einem vorher festgelegten Zeitrahmen Gebote für die Immobilie abgeben. Die Bietstunde dauert zunächst 30 Minuten und geht so lange weiter, wie mit Geboten zu rechnen ist. Bieten viele Interessenten auf das Versteigerungsobjekt, kann die Bietstunde länger als 1 Stunde dauern.

• Neben außenstehenden Interessenten dürfen auch sämtliche Miteigentümer auf das Objekt bieten.
• Der Antragsteller kann die Immobilie bei der Teilungsversteigerung selbst ersteigern.
• Bieter, die nicht persönlich anwesend sind, können sich vertreten lassen – müssen jedoch eine notariell beglaubigte Vollmacht vorweisen.

Wer das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und ersteigert die Immobilie. Der neue Besitzer muss sämtliche Rechte und Belastungen übernehmen – d. h. für alle Schulden und Hypotheken eintreten.

Lässt sich das Objekt nicht mit Gewinn versteigern oder sind die Belastungen der Immobilie zu hoch, kann eine Teilungsversteigerung mit Wertverlust verbunden sein. Um finanzielle Nachteile zu vermeiden, können sich Interessierte vor der Beantragung juristisch beraten lassen.

Ein Anwalt kann vor der Antragstellung das geringste Gebot berechnen und somit einschätzen, ob eine Versteigerung unter Berücksichtigung aller Belastungen sinnvoll ist.

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4. Was passiert nach der Teilungs­versteigerung?

Ist der Verteilungstermin erfolgreich verlaufen und die Immobilie versteigert, ist der Erlös der Versteigerung an die Beteiligten zu verteilen.

Wer kümmert sich um die Auszahlung & Verteilung des Erlöses?

Für die Auszahlung und Verteilung des Erlöses ist nicht das Gericht zuständig – die Beteiligten müssen sich selbst untereinander einigen. Bis zur endgültigen Verteilung kann das zuständige Gericht allerdings den Erlös beim Amtsgericht hinterlegen.

Verteilung des Versteigerungserlöses:

• Im Falle einer Erbengemeinschaft können gesetzliche Erbquoten oder im Testament festgelegte Teilungsanordnungen Grundlage für die Verteilung sein.
• Nach einer Scheidung ist eine Teilung zu gleichen Teilen üblich.

Wann ist die Grundstücksgemein­schaft aufgelöst?

Die Auflösung der Grundstücksgemeinschaft ist mit der Teilungsversteigerung selbst noch nicht beendet, denn bis zur Verteilung des Erlöses besteht das gemeinschaftliche Eigentum der Grundstücksgemeinschaft fort – nicht länger an der Immobilie, sondern am Erlös der Teilungsversteigerung.

Der neue Besitzer – der durchaus Teil der Grundstücksgemeinschaft sein kann – tritt mit der Ersteigerung in alle bestehenden Mietverträge ein. Das bedeutet:

• Ihm steht kein Sonderkündigungsrecht zu.
• Er darf jedoch eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er die Wohnung selbst nutzen möchte.

Ist der Versteigerungserlös schließlich vollständig an die Beteiligten verteilt, gilt die Grundstücksgemeinschaft als aufgelöst. Das Gericht weist das Grundbuchamt an, den neuen Eigentümer der Immobilie bzw. des Grundstücks ins Grundbuch aufzunehmen. Der neue Eigentümer muss die bestehende Grundschuld tilgen.

Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?

Für das gesamte Verfahren müssen Sie etwa 1 Jahr einplanen. Die tatsächliche Dauer kann variieren – je nachdem, wie lange die Erstellung des Gutachtens oder die Genehmigung des Antrags dauert, verkürzt oder verlängert sich das Verfahren.

Sie können die Versteigerung beschleunigen, wenn Sie bereits vor der Antragstellung ein aktuelles Gutachten vorlegen können und das Gericht dessen Verwertung zustimmt.

5. Welche Kosten können entstehen?

Bei einer Teilungsversteigerung müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen:

• Antragskosten wie Anordnung und Zustellung des Gerichtsbeschlusses
• Verfahrenskosten
• Kosten für Wertgutachten
• Kosten für Zeitungs- und Internetanzeigen
• Ggf. Rechtsanwaltskosten
• Ggf. Zuschlagsgebühr

Die Antragskosten beinhalten die Kosten, die bei der gerichtlichen Anordnung und der Benachrichtigung der Miterben bzw. des Ehepartners entstehen. Die Zuschlagsgebühr muss derjenige zahlen, der die Immobilie ersteigert.

Wie hoch sind die Kosten einer Teilungsver­steigerung?

Wie hoch die Kosten sind, lässt sich nur schwer einschätzen, da sie vom Verkehrswert des zu versteigernden Objektes abhängig sind.

Liegt der Verkehrswert der Immobilie z. B. bei 250.000 Euro, können Sie mit Kosten von ca. 6.000 Euro rechnen. Die höchsten Kosten verursacht in der Regel das Wertgutachten. Der Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung kostet lediglich 50 Euro – unabhängig vom Wert der Immobilie.

Die Verfahrenskosten müssen Sie als Antragsteller nicht allein aufbringen: Das Gericht belastet alle Miteigentümer mit den Kosten, indem es diese vorab aus dem Versteigerungserlös entnimmt. Nur wenn Sie den Antrag vorzeitig zurückziehen, müssen Sie die Kosten allein tragen.

Beachten Sie, dass auch Grunderwerbsteuer bei einer Teilungsversteigerung wie bei einem normalen Verkauf anfällt – ausgenommen davon sind nahe Verwandte, die die Immobilie erwerben.

Wer trägt die Kosten?

Wer für die Kosten aufkommen muss, hängt vom Ausgang des Verfahrens ab:

• Erfolgreiche Versteigerung: Lässt sich das Objekt erfolgreich versteigern, werden sämtliche Kosten vom Erlös abgezogen und unter allen Miterben bzw. beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen aufgeteilt.
• Erfolglose Versteigerung: Ist die Versteigerung erfolglos verlaufen, muss der Antragsteller allein für deren Kosten aufkommen.

6. Wie kann ich eine Teilungsver­steigerung umgehen oder verschieben?

Eine Teilungsversteigerung kann mit finanziellen Nachteilen verbunden sein, denn es besteht das Risiko, dass Sie nur geringe oder sogar gar keine Gewinne erzielen – das Mindestgebot für Zwangsversteigerungsobjekte liegt in der Regel bei 50 % des Marktwertes.

Möchten Sie eine Teilungsversteigerung verhindern, umgehen oder verschieben, haben Sie folgende Möglichkeiten:

• Vorkaufsrecht ausüben: Miterben dürfen ihren Anteil am Nachlass nicht an Dritte verkaufen, solange andere Erben nicht die Möglichkeit zum Kauf bekommen haben. Ein solches Vorkaufsrecht gilt auch bei Scheidung oder der Auflösung einer GbR, wenn es im Ehevertrag bzw. im Gesellschaftsvertrag ausdrücklich festgelegt wurde.
• Einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen: Bei gegensätzlichen Interessen der Miteigentümer lässt sich eine Teilungsversteigerung mithilfe einer einstweiligen Verfügung zeitweise umgehen.
• Widerspruchsklage einreichen: Mitglieder einer GbR können sich mithilfe einer Widerspruchsklage gegen eine unberechtigte Teilungsversteigerung wehren. Ist die Klage erfolgreich, erklärt das zuständige Gericht die Versteigerung für unzulässig.
• Teilungsversteigerung beitreten: Ein Beitritt zur Teilungsversteigerung schränkt die Entscheidungsgewalt des Antragstellers ein – denn Entscheidungen muss er ab sofort gemeinsam mit Ihnen treffen. Für den Beitritt müssen Sie als Antragsgegner einen entsprechenden Antrag beim zuständigen Gericht stellen.

7. Wie kann ich mich bei einer Teilungsverstei­gerung absichern?

Sie sind Teil einer Grundstücksgemeinschaft und möchten diese auflösen, um Ihren Anteil zu erhalten? Sie wollen Alleineigentümer der Immobilie oder des Grundstücks werden?

Grundsätzlich können Sie ohne Unterstützung durch einen Anwalt den Antrag stellen. Ein eigenständiges Vorgehen kann sich jedoch nachteilig auswirken – z. B. wenn sich beim Versteigerungstermin herausstellt, dass das Objekt mit hohen Schulden belastet ist und kein Bieter diese übernehmen möchte.

Ein Anwalt für Zwangsvollstreckungsrecht kann

• sicherstellen, dass die Immobilie versteigerbar ist.
• früh und umfassend bestehende Belastungen und Grundschulden des Objektes prüfen.
• beim zuständigen Amtsgericht den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen.
• für Sie ein Gebot abgeben, falls Sie die Immobilie bzw. das Grundstück selbst ersteigern möchten, aber nicht anwesend sind.

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