Einheitswertbescheid: Das ändert sich ab 2025

1. Einheitswertbescheid: Was ist das eigentlich?

Der Einheitswertbescheid ist ein Schreiben, das Eigentümer:innen den Wert ihrer Wohnung, ihrer Immobilie oder ihres Grundstücks mitteilt. Der Bescheid gibt also keine Auskunft über die Höhe der gesamten Grundsteuer — die steht in dem Grundsteuerbescheid — sondern nur über die Höhe des Einheitswerts.

Wir gehen den Inhalt des Einheitswertbescheids durch:

Was ist der Einheitswert?

Grundsätzlich sind drei Faktoren für die Berechnung der Grundsteuer entscheidend:

• Wert des Objektes. Hier gelten bis 2025 Einheitswerte
• Steuermesszahl
• Hebesatz der Gemeinden

Der Wert des Objektes ist die Bemessungsgrundlage. Bis 2025 gilt der Einheitswert, über den auch der Einheitswertbescheid informiert. Die Einheitswerte wurden für die alten Bundesländer zuletzt 1964 festgelegt. In den neuen Bundesländern ist der Einheitswert sogar noch älter, nämlich aus dem Jahr 1935. Das bedeutet, dass die Einheitswerte, die für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen werden, nicht dem eigentlichen Verkehrswert einer Immobilie entsprechen. Der Verkehrswert, also das Ergebnis aus Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, kann sich in den letzten Jahrzehnten stark erhöht haben — für den Einheitswert spielt das jedoch keine Rolle.

Eine Berechnung aufgrund Jahrzehnte alter Werte ist verfassungswidrig; so urteilte das Bundesverfassungsgericht. Die Einheitswerte haben daher ab dem 1. Januar 2025 ausgedient.

Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt. Ab 2025 gilt: Bei bebauten Grundstücken beträgt die Steuermesszahl 0,31 Promille, bei unbebauten Grundstücken beträgt sie 0,34 Promille.

Der dritte Faktor ist der Hebesatz. Dieser ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

2. Der Einheitswertbescheid wird per Post zugeschickt

Nach Abgabe der Grundsteuererklärung erhalten alle Eigentümer:innen einen Grundsteuerbescheid, der Ihnen die Höhe der Grundsteuer mitteilt. Allerdings kommt nicht nur ein Schreiben per Post, sondern gleich drei: einen Bescheid über den Wert des Objektes bzw. über die Grundsteueräquivalenzbeträge, einen Bescheid über den Grundsteuermessbetrag und schließlich den eigentlichen Grundsteuerbescheid. In den meisten Bundesländern stellt die zuständige Gemeinde den Grundsteuerbescheid aus; nur in den drei Stadtstaaten Hamburg, Berlin und Bremen erhalten Sie den Grundsteuerbescheid von den jeweiligen Finanzämtern. Wichtig: Sie müssen Ihren Grundsteuerbescheid nicht beantragen.

Der erste Bescheid, der Bescheid über den Wert des Objektes, kommt in der Regel zusammen mit dem Grundsteuermessbetrag. Wichtig: Sie müssen die Bescheide zur Grundsteuer nicht beantragen. Alle Bescheide werden nach Abgabe der Grundsteuererklärung per Post zugeschickt.

3. Wie wird der Einheitswert berechnet?

Derzeit (bis zum 1. Januar 2025) wird für die Berechnung des Einheitswertes der Zustand berücksichtigt, den ein Haus oder ein Grundstück am 1. Januar 1964 (gilt für die alten Bundesländer) bzw. am 1. Januar 1935 (gilt für die neuen Bundesländer) hatte.

Unbebaute Grundstücke

Für unbebaute Grundstücke gilt grundsätzlich die folgende Rechnung: Quadratmeter x Bodenwert zum Stichtag = Einheitswert. Gemeint sind hierbei die Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden am 1. Januar 1996 ermittelt worden sind.

Bebaute Grundstücke

Bei bebauten Grundstücken —  genauer gesagt bei Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern und gemischt genutzten Grundstücken — wird das sogenannte Ertragswertverfahren angewendet. Hierbei wird die Jahresrohmiete mit einem gesetzlich festgelegten Vervielfältiger multipliziert. Die Bauweise und das Baujahr spielen dabei ebenfalls eine Rolle.

4. Warum hat der Einheitswert ausgedient?

Die Grundsteuer wird derzeit in einem mehrstufigen Verfahren ermittelt: Die Finanzämter legen den sogenannten Einheitswert für ein Grundstück fest und multiplizieren diesen mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl. Daraus ergibt sich der Steuermessbetrag, auf den die Gemeinde den jeweiligen Hebesatz anwendet.

Das Problem ist, dass diese Vorgehensweise zur Berechnung der Grundsteuer auf Jahrzehnte alten Einheitswerten basiert. In den alten Bundesländern wurden die Grundstücke vor der Reform nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt, in den neuen Bundesländern galten noch immer Einheitswerte aus dem Jahr 1935. Das führte natürlich zu unfairen Bewertungen von Grundvermögen. Renovierungsarbeiten oder Abnutzungserscheinungen, die in den letzten Jahrzehnten passiert sind, spielen bei der Festsetzung des Einheitswertes aktuell überhaupt keine Rolle. Eine Reform war also dringend notwendig. 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnung der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt.

Künftig wird ein Grundstück nach folgenden Parametern bewertet:

• Bodenrichtwert
• Höhe der statistischen Nettokaltmiete
• Größe der Grundstücksfläche
• Art der Immobilie
• Alter der Immobilie

Kurz gesagt: Die Grundsteuer wird ab 2025 fairer: Renovierungsarbeiten und Martkentwicklungen werden in Zukunft berücksichtigt und Behörden ermitteln alle sieben Jahre einen neuen Immobilienwert. Damit die neue Grundsteuer am 1. Januar 2025 in Kraft treten kann, müssen Eigentümer:innen bis zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben.

5. Auch nach der Reform: Alle Bescheide kommen per Post

In den meisten Bundesländern erhalten Sie nach Abgabe der Grundsteuer drei Bescheide per Post:

• Bescheid über den Grundsteuerwert bzw. Grundsteueräquivalenzbetrag
• Bescheid über den Grundsteuermessbetrag
• Grundsteuerbescheid

Der Bescheid über den Grundsteuerwert bzw. Grundsteueräquivalenzbetrag (je nachdem, in welchem Bundesland Sie leben) entspricht dabei dem Einheitswertbescheid. Wir gehen alle Informationen durch, die künftig im Bescheid zum Grundsteuerwert stehen.

Bescheid über Grundsteuerwert

Der Bescheid über den Grundsteuerwert wird vom Finanzamt ausgestellt — in der Regel kommt er zusammen mit dem Grundsteuermessbetrag in einem einzigen Brief. Auch hier gilt: Der Bescheid informiert nur über den Grundsteuerwert und nicht über dieHöhe der Grundsteuer.

• Der erste Abschnitt enthält die Grundstücksdaten und das Ergebnis der Bewertung, also den Grundsteuerwert. Überprüfen Sie alle Daten zu Ihrem Grundstück auf Richtigkeit. Gehören die Daten auch wirklich zu Ihrem Eigentum? Stimmen Sie mit den Daten überein, die Sie in der Grundsteuererklärung angegeben haben? Falls es hier Ungenauigkeiten oder sogar falsche Angaben gibt, müssen Sie Widerspruch einlegen.
• Auf den nächsten zwei Seiten wird die Berechnung des Grundsteuerwerts erklärt. Überprüfen Sie auch hier, ob die angegebenen Daten zu Ihrem Grundstück auch wirklich stimmen. Wichtig sind in diesem Abschnitt der Bodenrichtwert, das Baujahr, die Anzahl der Garagen und die Grundstücksfläche

Bescheid über Grundsteueräquivalenzbeträge

In den Bundesländern Bayern, Hamburg und Niedersachen erhalten Sie keine Informationen über den Grundsteuerwert, sondern stattdessen einen Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge. Diese Beträge setzen sich wie folgt zusammen:

• Die Äquivalenzzahl (0,50 Euro je Quadratmeter) wird mit der Wohnfläche multipliziert, daraus ergibt sich der Äquivalenzbetrag der Wohnfläche. Die Fläche von Grund und Boden wird mit der Äquivalenzzahl 0,04 Euro je Quadratmeter multipliziert, das Ergebnis ist dann der Äquivalenzbetrag für Grund und Boden. Bei einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern müsste der Äquivalenzbetrag der Wohnfläche also 50 Euro betragen. Hat der Grund und Boden eine Fläche von 400 Quadratmetern, müsste der Äquivalenzbetrag dementsprechend 16 Euro betragen.
• Auch hier gilt: Überprüfen Sie, ob die Beträge stimmen. Rechnen Sie im Zweifelsfall noch einmal nach.

6. Erstellen Sie Ihre Grundsteuererklärung einfach und schnell mit LAMA

Damit Sie Ihren Grundsteuerbescheid auf Richtigkeit überprüfen können, müssen Sie zunächst eine Grundsteuererklärung abgeben: Erst, wenn alle Daten und Zahlen zu Ihrem Besitz vorliegen, kann die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer ermittelt werden.

Alle Eigentümer:innen und Eigentümer müssen bis zum 31. Januar 2023 ihre Grundsteuerklärung abschicken.

Sie wollen Ihre Grundsteuererklärung schnell und unkompliziert erstellen lassen? Dann sollten Sie die Hilfe von LAMA in Anspruch nehmen. So einfach funktioniert's:

1. Registrieren Sie sich in wenigen Schritten bei LAMA.

2. LAMA stellt Ihnen daraufhin kurze und verständliche Fragen zu Ihren Immobilien.

3. Ihre Daten werden von LAMA geprüft.

4. LAMA erstellt nach der Prüfung Ihrer Daten Ihre Grundsteuererklärung und reicht diese beim Finanzamt ein.