Grundsteuer auf Mieter:innen umlegen: So funktioniert's

1. Vermieter:innen haben das Recht auf Umlage

Grundsätzlich darf eine Vermieterin oder ein Vermieter die Zahlung der Grundsteuer auf die Mieter:innen umlegen. Das ist auch im Gesetz verankert, und zwar in der “Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten” oder kurz Betriebskostenverordnung. Dort steht nämlich, dass Eigentümer:innen und Mieter:innen eine Umlage der Betriebskosten beschließen können.

Auch die Zahlung der Grundsteuer zählt zu den Betriebskosten: In der Betriebskostenverordnung steht eindeutig, welche Kosten umgelegt werden können; die Grundsteuer wird dabei ganz explizit erwähnt. Zu den Kosten, die Vermieter:innen laut Gesetz umlegen dürfen, gehören nämlich auch die sogenannten Lasten des Grundstücks — und damit ist auch die Grundsteuer gemeint.

2. Wie funktioniert die Umlegung auf die Mieter:innen?

Rechtlich ist die Lage also eindeutig: Eigentümer:innen von Wohnungen, Immobilien oder Grundstücken haben die Möglichkeit, die Grundsteuer, die einmal im Jahr gezahlt werden muss, auf die Mieter:innen umzulegen. Voraussetzung ist eine entsprechende Formulierung im Mietvertrag, die die Vereinbarung zwischen den Vermieter:innen und den Mieter:innen schriftlich festhält. Die Übernahme der Betriebskosten muss also vorher im Mietvertrag festgelegt werden. Ohne eine solche Formulierung besteht auch kein Recht auf die Umlage.

• Wenn Sie die Grundsteuer auf Ihre Mieterinnen oder Mieter umlegen wollen, können Sie im Mietvertrag beispielsweise Folgendes verankern: “Die anfallende Grundsteuer für das Gebäude wird vom Mieter getragen.”

3. Wie viel Grundsteuer darf ich umlegen?

Es ist nicht immer möglich, die gesamte Grundsteuer auf die Mieter:innen umzulegen. In vielen Fällen dürfen Vermieter:innen nur einen Teil der Grundsteuer weitergeben — grundsätzlich gilt nämlich: Die Mieter:innen dürfen nicht zusätzlich belastet werden. Wie viel Grundsteuer die Eigentümer:innen letztlich umlegen können, hängt von der Art der Immobilie ab. Es ist zudem entscheidend, wie die Fläche genutzt wird. Wir schauen auf einige Fälle.

Vollständige Vermietung

Der einfachste Fall: Bei einer Immobilie, die vollständig vermietet ist, also zum Beispiel einem Mehrfamilienhaus ohne leerstehende Wohnungen, können Sie die komplette Grundsteuer auf die Mieter:innen umlegen. Wenn Sie ebenfalls in der Immobilie wohnen, müssen Sie Ihren Teil der Grundsteuer allerdings selbst bezahlen.

Mischnutzung

Von einer Mischnutzung spricht man, wenn ein Teil eines Mehrparteienhauses als Wohnung und ein anderer als Gewerbefläche genutzt wird. Hier ist die Berechnung ein wenig komplizierter: Die Grundsteuer für Gewerbeflächen ist höher als die Grundsteuer für Wohnflächen. Eine komplette Umlegung der Grundsteuer würde die Mieter:innen benachteiligen; die Abrechnungen müssen daher getrennt werden. Das macht die Umlegung aufwendiger: Vermieter:innen müssen den Anteil der Grundsteuer für Gewerbeflächen herausnehmen und die verbleibende Grundsteuer auf die Mieter:innen umlegen. Kurz gesagt: Der Anteil der Gewerbegrundsteuer darf nicht umgelegt werden.

Leerstehende Wohnungen

Mal angenommen: Sie sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Jedoch sind nicht alle Wohnungen des Hauses vermietet. Die leerstehenden Wohnungen des Mehrfamilienhauses können Sie in diesem Fall nicht einfach zu dem vermieteten Wohnanteilen hinzurechnen. In diesem Fall müssen die Vermieter:innen diese leeren Wohnungen herausrechnen. Die leerstehenden Einheiten dürfen die Mieter:innen nämlich nicht zusätzlich belasten. Allerdings haben Vermiter:innen die Möglichkeit, die Behörden auf die leeren Wohnungen hinzuweisen. Sollte der Leerstand nicht selbstverschuldet sein, können Sie eventuell einen Grundsteuererlass durchsetzen.

4. Wie wird die umgelegte Grundsteuer abgerechnet?

Wichtig: Schuldner der Grundsteuer bleibt die Eigentümerin bzw. der Eigentümer der Immobilie — daran ändert auch die Umlage nichts. Die Gemeinde kann die Mieter:innen, denen die Wohnung oder Grundstück letztlich nicht gehören, nie für die Zahlung der Grundsteuer heranziehen. Sollten die Eigentümer:innen ihre Zahlungspflicht nicht erfüllen, haften demnach auch nicht die Mieter:innen.

In den meisten Fällen bezahlen die Eigentümer:innen also weiterhin die Grundsteuer und geben die Zahlung dann über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter:innen weiter.

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