Grundsteuer: Wer zahlt bei Eigentümerwechsel?

1. Wie funktioniert die Grundsteuer?

Nach dem Grundsteuergesetz wird die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres — also zum 1. Januar — für das jeweilige Kalenderjahr festgesetzt. Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, und das bedeutet, dass die gesamte Grundsteuer eines Kalenderjahres vom Schuldner zu leisten ist. Unterjährig wird demnach keine Grundsteuer abgerechnet.

2018 hat das Verfassungsgericht beschlossen: Eine Berechnung der Grundsteuer aufgrund Jahrzehnte alten Einheitswerte ist verfassungswidrig. Mit der Grundsteuerreform wird nun der gesamte Besitz in Deutschland neu bewertet — die längst überholten Einheitswerte haben damit endlich ausgedient. Trotz neuer Werte bleibt das dreistufige System zur Berechnung der Grundsteuer erhalten: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinden = Grundsteuer. Allein die längst überholten Einheitswerte haben ausgedient und werden durch aktuelle Werte ersetzt.

Das neue Bundesmodell wird am 1. Januar 2025 in Kraft treten.

2. Wer zahlt die Grundsteuer bei Eigentümerwechsel?

Wir machen es kurz: Die Grundsteuer bezahlt immer diejenige Person, die am 1. Januar des jeweiligen Jahres Eigentümer war. Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, sie wird also nie unterjährig abgebucht. Entscheidend sind daher nur die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres, also zum 1. Januar.

Mit der Zahlung des Kaufpreises geht normalerweise auch das Eigentum auf den neuen Eigentümer über. Mit einem Kaufvertrag wechselt aber nicht gleichzeitig auch der Schuldner der Grundsteuer gegenüber der Gemeinde. Ein Eigentumswechsel ist im laufenden Jahr nicht vorgesehen; entscheidend ist, wer am 1. Januar Eigentümer war. Steuerlich wird der Eigentumsübergang also immer erst zu Beginn des neuen Kalenderjahres wirksam.  

Wichtig: Im notariellen Kaufvertrag ist auch der Nutzen- und Lastenübergang auf die Käuferin oder den Käufer festgehalten. Damit ist jener Zeitpunkt gemeint, an dem das Grundstück wirtschaftlich auf die künftigen Eigentümer übergeht. Die neuen Besitzer müssen nun alle Kosten übernehmen, beispielsweise die Müll- und Abwassergebühren und eben auch die Grundsteuer. Mit dem Nutzen- und Lastenübergang geht die Grundsteuerpflicht aber nicht sofort auf den neuen Besitzer über — auch hier gilt: Es zählt nur, wer am 1. Januar Eigentümer war.

3. Wann greift der Eigentümerwechsel bei der Grundsteuerpflicht?

Nicht der Zeitpunkt des Kaufvertrags oder des Nutzen- und Lastenübergangs ist entscheidend, sondern allein das Eigentumsverhältnis zu Beginn des Kalenderjahres. Auch wenn der Eigentümer einer Wohnung diese kurz nach Beginn des Kalenderjahres verkauft, also beispielsweise am 5. Januar, bleibt er trotzdem Schuldner der Grundsteuer.

Beispiel 1

Der Eigentümer einer Wohnung verkauft diese am 1. September 2021. Schuldner der Grundsteuer für das Jahr 2021 bleibt der ehemalige Eigentümer, der die Wohnung bereits verkauft hat. Ab dem 1. Januar 2022 wird der neue Eigentümer der Wohnung zum Schuldner der Grundsteuer — für das Jahr 2022 muss dann also der neue Eigentümer die Grundsteuer zahlen. Die Lage ist hier eindeutig: Der ehemalige Eigentümer ist nach allen rechtlichen Bestimmungen auch nach dem Verkauf für die Entrichtung der Grundsteuer verpflichtet.

Das Ende der Zahlungspflicht muss dem ehemaligen Eigentümer mitgeteilt werden

Eine Sache sollten alle Eigentümer unbedingt beachten: Die Zahlungspflicht des ehemaligen Eigentümers endet erst, wenn die Gemeinde eine Zurechnungsmitteilung vom Finanzamt erhalten hat und dem ehemaligen Eigentümer darauf einen Grundsteuerbescheid geschickt hat. Die Zahlungspflicht des ehemaligen Eigentümers erst dann, wenn dieser von der Gemeinde einen Grundsteuerbescheid erhalten hat, der das Ende der Steuerpflicht ausdrücklich mitteilt. Die Bearbeitung kann lange dauern: Somit zögert sich das Ende der Zahlungspflicht oft hinaus und der ehemalige Eigentümer wird auch nach Beginn des neuen Kalenderjahres weiterhin für die Grundsteuer herangezogen.

Beispiel 2

Eine Wohnung wird verkauft und wechselt den Eigentümer. Der Vertrag wird am 1. November 2015 unterzeichnet. Der neue Eigentümer der Wohnung ist somit ab dem 1. Januar 2016 zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Aufgrund der sehr langen Bearbeitungszeiten erhält der ehemalige Besitzer die Grundsteuerbescheide jedoch erst im März 2016. Da seine Zahlungspflicht erst mit dem Erhalten des Grundsteuerbescheids endet, ist er noch immer zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. In diesem Fall wird ihm die gezahlte Grundsteuer jedoch zurückerstattet.

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